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2013年全球写字楼市场发展持续乐观发布日期: 2013-1-72013年至2014年，来自一线城市跨国公司对写字楼的大量需求将使得租金持续走高。平均租金上涨水平将有望持平或略高于通货膨胀率。在布里斯班、马尼拉、珀斯，新供给写字楼面积的缺乏将使得写字楼出租率居高不下；与此同时，中国和澳大利亚一些城市的新供给将陆续面世，为企业租户的扩张提供机会和平台。中国和印度新增供应量将保持高速增长态势，目前总共拥有上百万平方英尺在建项目，预计其中70%将在2013年入市。虽然租金增长速度有所放缓，但租户的租金成本在下一个周期中仍将大幅增长。租户将适当调整租赁策略，从而降低租金成本。?2013年以后，随着外包行业的崛起，全球化进程将继续为写字楼需求提供强大支撑。菲律宾地区的外包业务与日俱增。由于低廉的成本，加之当地人良好的教育和熟练的英文水平，菲律宾对于众多跨国企业来说非常具有吸引力。也正是由于这个原因，前不久高纬环球在马尼拉开设了自己的办公室，为当地客户提供更好的服务。?从投资方面看，国外投资者和房地产投资信投基金仍然希望跻身于亚洲顶级门户市场。由于2009年以来坚固的地产行业发展基础，相关资本价值和收入增值都有所增长，同时，由于高占有率和租金的上涨继续有利支撑着资本价值，这一增长有望继续保持。?亚太区大部分门户城市的收益息税差都处于历史最高点，比如新加坡、北京、上海、东京、首尔、香港、悉尼和墨尔本。根据目前至2014年经济稳定增长的预期，预计2013年上半年亚太区核心市场将有活跃的投资交易。随着投资活动增加，预计2013年，在一些成熟市场，例如东京、首尔、新加坡以及澳大利亚东海岸的一些城市，资本利差将达到顶峰。至少未来两年内，高增长市场的发展水平也将引人注目。市场将出现前所未有的发展机会，成熟市场和高增长市场拥有超过300bps的利差，投资者将把更多精力投入到孟买、德理、班加罗尔、雅加达和吉隆坡。?2013之后的写字楼市场发展也保持乐观态度，并相信2014年仍将继续长足发展。2014年亚太地区经济将稳定发展，这将保证写字楼市场的高出租率、高租金及写字楼价值—这些对亚太地区市场都是积极信号。?2013年重要地区写字楼市场预测?中国，一线城市写字楼市场的高租金以及有限的供应量促使租户逐渐将其办公地址从北京和上海转向供给充足、租赁条款更具吸引力的二线城市。尽管如此，北京和上海依旧是国内外投资者最青睐的城市。随着保险基金新政的出台，商业地产市场将看到更多来自保险公司的资金流入。与此同时，国外投资者将面临来自国内购买力强大的投资者的激烈竞争。北京写字楼的租金增长速度将在接下来几个季度有所放缓，由于未来两年新增供给量有限，吸纳量预计将保持平稳。根据政府最近公布的数据显示，中国经济将伴随着中国政府平稳换届的过渡，迎来新一轮的增长。未来两年，上海顶级和甲级写字楼的供给将不能满足需求的增长。基于目前市场需求水平，我们预计2013年至2014年上海甲级写字楼租金继续上涨。香港，2012年写字楼租赁市场表现出两种态势，在中环以外地区，租赁需求表现出健康发展趋势，租金开始上涨，而中环地区则经历了需求减弱和租金下滑。从2012年第一季度开始，写字楼投资市场开始表现强劲。投资者旺盛的需求保证了价格及资本价值的上涨。?新加坡，随着CBD地区租金增长趋缓，租户开始考虑写字楼扩租，或者对租赁条款的重新谈判。今后两年，郊区地区的写字楼质量将不断提高，从而将成为企业扩张或重新选址的极具吸引力的选择。投资市场的未来依旧看好。由于流动资金的增长，以及经济和房地产市场的健康发展，明年投资交易量有望增长。直至2015年，写字楼资金收入有望以稳健的增长率不断攀升。明年的平均收益率预计持续走低?澳大利亚，写字楼市场发展保持平稳。一些投机项目的资金转而投资于目前在建的一些开发项目。租赁需求在今年二、三季度保持平缓，这一态势体现在悉尼CBD地区和主要城郊区域。尽管国际地产投资者对悉尼甚至整个澳大利亚表示出强大兴趣，但交易水平依然处于预期水平之下。?印度，大量供给即将入市。在一些密集市场，开发商将控制供给从而确保过度供给的局面不会出现，并通过获得最低增长从而控制租金的稳定。印度经济预期增长率高于全球平均水平，为写字楼需求和占有率的稳定增长提供了良好基础。根据租金及资本价值都将呈稳定发展态势的预期，该地区收益率有望成为全球最高地区，市场投资机会极具吸引力。?印度尼西亚，随着租户需求不断上升，空置率水平持续下降。无论对现有租户续租还是对未来新租户，业主都对出租率抱有充足信心。面对市场中即将出现的有限的投资机会，投资者需要随时做好准备，在必要时迅速作出判断，甚至需要考虑一些比较激进的投资回报方案。?日本，预计2013年末租金开始上涨。在此之前，甲级写字楼相对较低的租金带来了潜在机会。紧随空置率的下降