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说明：阶段整合推广费用约投入:产出=1—1.3:100,不含样板房包装。 细化推广方案,涉及到具体的推广形式、数量、人员、时间节点、地点、制作待双方进一步沟通后确定. 元 月 日前制作完毕 其它 份 月 日前制作完毕 置业计划书 个 月 日前制作完毕 胸牌 盒 月 日前制作完毕 名片 元 个 月 日前制作完毕 纸杯 元 套 月 日前制作完毕 工装 元 份 月 日前制作完毕 小礼品 元 份 月 日前制作完毕 单页 五、 销 售 物 料 类 费用 数量 建议执行时间 类目 样板房包装 针对各种户型特点，有针对性地进行样板房的装修包装，体现不同户型的装修风格、个性的不同点、共同点，规避设计上的不足，体现舒适性和品位性及人性化。样板房的装修要及早完成，以支持推广销售。 工地包装 改变当前工地现场施工的杂乱状况，及时清理完杂物，在工地现场要做到规范管理，设置相关工程介绍牌和施工安全管理牌，同时进行必要的楼体挂幅包装，以渲染工地现场气氛；有必要设置专门的硬化看房通道，每套房子内部要进行相关清理，保证整齐，给客户留下好的印象。 ◎包装类 销售包装 首先要进行两个销售部的内部包装，整个销售现场要体现出整齐、美观、洁净，展示内容与项目的主题保持一致。其次，要在销售人员的语言、服饰以及专业讲解方面给客户留下好的感官印象；再次现场销售物料如手提袋、单页、客户通讯录同样要体现项目的主题和品位性。单页需重新更换制作。 看房车包装 项目要有专门的看房车并进行包装,以利于看房和进行项目宣传. ◎促销类 994--X接力计划 第1周购买优惠99*99*99*99折 第2周购买优惠99*99*99折 第3周购买优惠99*99折 第4周购买优惠99折 团购就是力量 对于集体购房的客户，在原优惠基础上可以享受一个特殊优惠的团购价格。 购房三人行 新客户购房，再介绍两位客户购买，则可以享受一个特殊优惠的价格。也可以用作”老带新”（可以帮助自行组织）。 震撼一口价 不论楼层、房型统一一个销售价格。 抽奖连环送 根据具体情况赠送客户电磁炉、洗衣机、电动车等奖品,吸引人气。 零首付 先交纳1万元定金，三个月后再交纳首付款。 无理由退房计划 签定商品房合同一年后，如果不想要该房源，可无理由退房，限一次性付款并且一年之内不容许入住。 精装房在行动 特别推出10套精装房,奉送精装修。 “五势”阶段特征: 造势 蓄势 发势 随势 收势 预热阶段 认筹阶段 开盘阶段 持续阶段 尾盘阶段 二、整合销售策略 (一) 、集中策略 考虑进程以及竞争对手,给予我们的启发应该是局部集中. 1、低开---高走： 首先确定本项目涨价后的基本平均价，前期部分房源以低于均价水平进入市场，可以通过一定优惠迅速聚拢人气，占领市场，随着销售的深入将价位拔高到平均价水平直至以上,本项目体量大,应该根据销售的实际情况来确定涨价时机及缓解。 价 格 先期 中期 后期 价格走势 2、差异定价： 一房一价，位置不同、朝向不同、通风采光不同、楼栋不同、楼层(同向楼层)不同、房型位置不同、客户购买心理不同，价位不同。 (二) 、价格策略 3、定价原则： 定价考虑的几大因素 成本 市场 利益 速度 战略 本项目的价格策略应考虑的核心问题是:市场和速度。 4、价格技巧: ◎放水养鱼 鱼不进池子，可能是水浅了，要放水引其入池，此时降低价格就犹如放水，目标客户犹如鱼，放水入池，鱼乃入。此策略一般用于项目面市前期，也就是我们通常所说的“低开高走”的价格策略。 ◎水涨船高 当水注入一定量时，水位抬高，此时的价格也犹如船一样，随着水位的上升而抬高，即涨价，此策略一般用于公开发售期及以后销售阶段。 ◎偷梁换柱 当部分畅销房源被提价时，其销售总价一定增加，增加的部分在难以销售的房源上减下来，保持整体销售平均价格不变的情况下，促进有销售抗性的房源销售，此时的销售策略就是“偷梁换柱”。 ◎涨价通知 对于大体量的小户型,一定要以不断涨价刺激客户及早购买,同时也增强已购客户信心和其良好的口碑传播(都市主角2个月4次涨价,小幅不断上涨)。 ◎虚调空涨 对于已经销售出去的房源直接抬高价格,通过大的价格差促进未销售房源的去化。 ?1、销售控制的原则 ◎保证满足客户多方面的需要 ◎保证整体房源销售的均衡性 ◎能为保留房源留有价格上涨空间 ◎不能因为控制房源影响销售进度 整体策略:全面放开,因时制宜, 有限控制. (三) 、控制策略 2、销