[高中教育]第四章 成本逼近法.pptVIP

第四章 成本逼近法 考试要求： 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 了解：成本逼近法的应用限制。 适用范围： ①新开发土地； ②土地市场欠发育，交易案例少的地区； ③工业用地； ④特殊性土地 特点： 1）成本价格，未考虑土地市场需求及效用； 2）是估算土地成本价格的一种途径。 第一节 成本逼近法概述 定义： 以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 原理: 将对土地的所有投资（包括土地取得费和土地开发费和税费）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（土地增值收益），从而求得地价。 基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 估价步骤 1 确定土地取得费 2 确定土地开发费 3 计算税费 4 计算利息 5 计算利润 6 确定土地增值收益 7 修正并确定土地价格 第二节 成本逼近法估价方法 一、土地取得费 概念： 是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。 计算方法： 1.通过征用农村集体土地 2.通过城