农村集体土地价值释放 从管理规则变化寻找发展新思路.ppt

集体使用权作价入股与企业合作 村集体以1580万元入股与北京东昇集团和四川大行宏业合作，联合开发建设“战旗·第五季现代田园村” 战旗田园村规划 战旗现代农业产业园 主要做法 村集体对建设用地进行开发利用项目包装 办理了符合法律规定的集体土地权益证 股份量化到股份合作社成员 制定集体建设用地开发利用规划：提出“战旗·第五季现代田园村” 想法 在全国范围内进行招商引资 与北京东昇集团和四川大行宏业进行了实质性的合作开发阶段 北京东昇是国家级农业产业化重点龙头企业 四川大行宏业是一家以房地产开发为主多元化企业 主要做法 通过集体建设用地及其他土地权属入股方式进行合作 双方共同的要求 入股集体建设用地使用权 利用土地综合整治预留给集体经济组织的23.8亩集体建设用地，以50万元/亩作价1190万 以600亩农用地承包经营权（承包期限18年）作价90万元 以合作社标准化育苗作价300万元 总股本的10%左右 经营范围： 农村休闲会所、农村酒店等一三互动产业项目； 农产品种植研发、农业观光 物流、商贸、投资管理等 成效： 给农民和集体带来长效增收 有效地保护了耕地 带动周边农用地的流转 推动了农业规模化经营 增加本集体农民就业 带动地区经济增长和发展 繁荣了农村文化生活 提高了对农民的组织化程度 政策突破 统一市场：在集体建设用地所有权保持不变的基础上，允许建设用地使用权通过招拍挂等市场交易 多种形式：允许集体建设用地使用权的出让、转让、出租、抵押、作价入股、联营和租赁等方式流转 用于工业、商业、旅游业、服务业；建设农民住房；按规定面积修建的农村集体经济组织租赁性经营房屋；不能用于商品住宅开发 模式创新 政府引导 农民主体 市场运作 有什么启示？ 制度创新源于地方实践 政府与市场合理分工可以做得更好 城乡统筹中土地制度改革可以有大作为 以农民集体推动为主，可以更好地保护农民利益 总结与思考 总结 中国的农村发展问题和机遇 现阶段农村发展的动力源泉：土地 土地管理制度创新是授人以渔 重视政府、集体和农民之间的合作 第六讲完 * 小结：对于村镇土地管理 对于农村土地发展，什么可以动，什么不可以动，什么可以考虑试行？ 不能动：基本农田、“农地非农化” 可以动：边际土地、农业结构调整、新增宅基地 突破口：复垦、整理 农村发展:土地管理改变作为一种思路 农村发展的一般性规律 农村发展的一般性规律 比较项目 城市化水平 产业形态 社会特征 城乡分化阶段 10%以下 农业社会 ，农业是城市发展根本动力，农村发展为城市发展提供资金和人力资源 城乡分离阶段 10-30% 农业生产力不再是工业和城市发展的唯一动力，工业和城市开始走上独立发展的道路 城乡对立阶段 30-50% 工业化、城市化加速发展的阶段，城市和农村开始由分离走向对立，城乡矛盾不断加剧 城乡融合阶段 50-70% 工业化、城市化快速扩散的阶段，城乡一体化进程开始起步，城市和农村开始由严重对立通过普遍联系和全面互动走向融合 城乡一体化阶段 70%以上 工业化、城市化的高级阶段，城乡经济、社会、生态基本实现和谐发展，农民普遍享有城市文明，整个社会基本实现了城乡一体化和现代化 农村发展的一般性规律 东部沿海等发达地区的农村镇为什么能够得到快速发展？ 华西村： “七十年代造田”，成为农业样板村； “八十年代造厂”，实现农村工业化； “九十年代造城”，实现农村城镇化； “二十一世纪腾飞”，实现农村现代化。 滕头村： 开放前改土造田、 开放后工业迅速发展，成为村经济的主力军。 随后，生态旅游服务业与工业一起，成为滕头村富裕的两大支柱 美国学者黄宗智研究长江三角洲的农村发展 1350至1950年：长达6个世纪的蓬勃的商品化和城市发展 1950至1980年：30年集体化和农业现代化，由于人口压力及缺乏转移剩余劳动力之途径而导致的农业“过密化”的增长方式（投入劳动力的边际收益递减），使得长江三角洲的农村基本上处在仅敷糊口的水平线上。 20世纪80年代：农村工业化及多种经营的副业模式使农地上过剩的劳动力有了转移的渠道，保证了劳动力的升值，才真正打破了人口与农地过密化循环，使得农村经济呈现出了真正的“发展”。 黄宗智的研究表明，农村人口压力是使该地区出现过密化经营模式的症结，而把过剩的劳动力从田间转移出来，才是促成生产力突破性发展的关键，人口密集地区城乡发展道路问题首先要解决农村人口压力与剩余劳动力的就业问题。 甚至可以说，长江三角洲发展模式或道路的特殊性在于农村需要，而不是现代城市发展。 在以工业化、城市化为主要内容的现代化浪潮冲击下，乡土重建的出路何在？上世纪二三十年代有两种代表性观点：一是以城市工业文明