招商部培训资料2011.11.1.docVIP

招商部培训资料 一、部门职责： 招商人员负责所有与合同谈判、变更、修改、增补、违约、终止等有关的一切工作，并负责对合同的解释和协助其他部门执行合同的工作。 （一）总部职责 集团商业投资管理部下辖招商部（下简称总部）负责制定招商、市场调查、商业规划等相关管理制度及规范，指导各地商管公司招商部建立招商管理规范并监督执行。 总部负责与销售部对接，规划商业物业的自持、销售、返租区域的划分。 总部招商部协同营运部负责审定项目公司提报的新建商业物业的定位、商业业态规划； 总部负责审定项目公司提报的新建商业物业的招商政策、计划及租金收益报告并修改定稿。 总部根据集团批准的项目商业业态规划及租金指标，组织制定新项目招商方案、招商计划及时间进度计划,对整个招商筹备工作过程进行监督管理，并保障整体招商工作按时、按质完成。 总部负责指导各商管公司招商部商铺调整计划；审核招商指标并考核完成情况；审核商铺租赁合同并检查执行情况。 总部负责对各商管公司招商人员进行专业培训和绩效考核。 总部负责协助人力资源部对各地商管公司招商人员的招聘、转正、晋级、降级等进行审批。 总部跟进相关行业发展变化，定期提交行业发展报告，为集团商业投资管理部决策提供信息和建议。 总部负责组织和推动集团商业部分与招商相关的合同、协议的标准化工作。 总部负责主力店、次主力店和连锁品牌商户的战略合作商务洽谈并签订合同或联盟协议，为项目招商提供商户资源保障，基础招商任务承担60%-70%。 总部负责审批各地招商部签订的招商合同。 总部负责各项目广告位整体承租的招投标管理工作。 总部建立集团商业信息数据库，并进行日常补充、完善、更新。 （二）各地招商部职责 各地招商部完成前期市场调查和初步可行性分析报告，报总部进行研究。 各地招商部负责草拟和提报新建商业物业的定位、商业业态规划、招商政策、计划及租金收益报告。 各地招商部负责当地品牌、地方特色或小型商铺的招商谈判、合同签订和申报，基础招商任务承担30%-40% 。 各地招商部负责广告位的零星招商和合同签订。 各地招商部负责商户的商铺交接工以及交接结束后将其移交营运部的工作。 各地招商部负责正常合作期内商户有关合同条款的解释和沟通工作。 各地招商部建立项目商户信息数据库，进行日常补充、完善、更新，并每月10日前上报总部。 各地招商部根据营运部门提供的商户经营数据及意见，对商铺经营情况进行分析评估，为商户调整提供依据。 各地招商部在项目开业后，根据实际形势发展，不断优化客户组合，做好日常动态招商工作。 各地招商部负责配合营运部完成租金收取工作，配合后勤保障部完成商户装修审批监管工作，与商户进行整体项目商业策划活动配合的谈判。 各地招商部负责商户撤场的相关项目内部申报，及商铺的收回工作。 各地招商部负责因合同引起争议或诉讼的法务配合工作。 二、集团招商部组织架构 （一）架构 （二）人员编制和薪酬 1、编制 （1）总部依照各业态暂编5人（1名经理兼主力店主管、3名业种招商主管和1名行政助理），项目招商部编制1人（1名招商负责人），若为正在进行招商项目则编制2人（增加1名招商专员）。 （2）各地招商负责人（为经理或副经理）和招商专员为总部派驻，人事关系划在商管公司，薪酬及绩效方案总部制定，由商管公司发放，任免为总部任免。 2、薪酬及考核 （1） 总部人员招商差旅费由涉及的商管公司承担；薪酬及绩效方案总部制定，总部发放，费用分摊在各项目中。 （2）总部招商主管和派驻项目地招商经理平级，各地派驻招商经理薪酬可执行地区化差异。 （3）绩效考核方案（具体方案另行制定）在某项目进入招商筹备期（一般为开业前9个月到12个月）时制定，考核对象为总部招商人员和该驻地招商人员；在这之前制定的招商计划中会明确各业种的面积占比，考核在其基础上对招商进度（面积进度）、租金标准达成率和租金总额进行考核。 （三）、任务划分与日常办公 1、总部招商部对主力店、次主力店、战略合作伙伴进行招商，并按各业种对各分类中的大型或品牌连锁客户进行招商，承担各项目60-70%招商任务；项目驻地招商人员对当地小型客户进行招商，承担30%左右小招商任务，并负责当地意向客户和总部招商客户现场勘查的接待工作。 2、总部招商人员于合肥集团总部二楼大办公室集中办公，由招商部经理进行业务和日常行政管理；派驻招商人员于项目所在地办公，业务管理归总部招商部管理，日常行政管理接受商管公司人事部管理。 3、派驻招商人员2周返回合肥参加1次工作会议，对各项目招商工作进行总结或讨论，时间暂定每月第一周和第三周周一。 三、内控制度中涉及部分 现内控制度主要是各种商业经营模式的管理制度，有涉及部分但未完全明确人员架构和职责，现在在此方案中体现。 派驻招商经理负责商户的信息搜集和谈判工作，以及对总部招商客