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第一章個人買賣房地分離課稅‐舊制 第一節 個人出售房屋及土地所得稅 ◎ 在舊制下（註 ）個人出售房屋及土地課稅情形，圖解說明如下： 個人出售房地 拆分房屋及土地 個別價款 房屋收入- 土地增值倍數 房屋成本、費用 財產交易所得 土地增值稅 個人綜合所得稅 免納所得稅 註： 房地分離課稅-舊制，係指現在及未來出售 104 年 12 月 31 日前（少部分例外後面 敘明）取得房地稅負制度，在舊制下，房屋部分根據房屋收入、成本及費用計算財產交 易所得，課徵綜合所得稅；土地部分只課土地增值稅不課徵所得稅，所以就所得稅觀念 係稱為房地分離課稅。 房地合一課稅-新制，係指自 105年 1 月 1日起（少部分例外後面敘明） ，取得及交 易、出售房地，房地兩者均需合併計算所得，課徵綜合所得稅，因此稱房地合一課稅。 1-1-1、 個人在舊制出售房地分別課稅，法令依據為何？ 答： 一、 所得稅法施行細則第十七條之二規定，個人出售房屋，如能提出交易時之成交價額 及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依所得稅法第十四條第一項第 七類規定核實認定。其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得依財政部核定標 準核定之。 二、 所得稅法第十四條第一項第七類規定，個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所 得合併計算之。第七類：財產交易所得： (一)財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取 得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。 (二)財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與 時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用 後之餘額為所得額。 三、 所得稅法第九條規定，本法稱財產交易所得及財產交易損失，係指納稅義務人並非 為經常買進、賣出之營利活動而持有之各種財產，因買賣或交換而發生之增益或損 失。 四、 所得稅法第四條規定，下列各種所得免納所得稅：個人及營利事業出售土地，其交 易之所得。 五、 土地稅法第二十八條規定，已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地 漲價總數額徵收土地增值稅。 作者解析： 個人出售房屋，若國稅局能掌握交易時之成交價額及成本費用證明文件 者，原則上會以實價核實認定為優先，沒有成交價額及成本費用證明文件或 總售價不高者，才會以評定現值按標準利潤率計算財產交易所得。 1-1-2、 現行舊制房地交易課稅稅制有何缺失？ 答： 由於近年來房地價格異常上漲，除人為炒作外，不動產交易稅負偏低，常被歸咎為 造成投資炒作因素之一，主要原因如下： 一、 公告土地現值與市價有落差，造成土地交易按公告土地現值核計之漲價總數額低於 實際獲利，致土地增值稅稅負偏低。 二、 公告土地現值一年公告一次，且公告土地現值與實際交易價格尚有差距，根據內政 部公布資料，103 年各直轄市、縣（市）公告土地現值占一般正常交易價格比例為 60.75％至 89.47％間，全國為 86.25％，可證公告土地現值仍偏低，課稅之漲價總數 未符實際，致土地增值稅稅負偏低。 三、 同一土地如於同一年度買賣，因前次移轉現值與本次移轉現值