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关于房地产调控的几点思考和建议 姚洋 北京大学国家发展研究院院长 中国经济研究中心主任 保持房地产价格的稳定，是中央政府的重要政策目标之一，中央政府为此在过去十年间出台了一系列的房地产调控政策。然而，不可否认的是，这些政策的收效并不明显，房地产价格非但没有被抑制住，而且上涨明显，北上广等一线城市的房价更是上涨数倍。国家统计局对70个大中城市的监控数据显示总体房价上涨不明显，主要原因是这些城市的建成区不断向更远的郊区扩散，郊区新建住宅的较低房价压低了城市的总体房价。笔者认为，导致我国房价上涨的因素很多，不断出台的调控政策进一步强化了民众对房价上涨的预期，此次“新国五条”的所得税条款更是直接助长房价的上涨。 一、为什么政府的调控政策失效？ 我国房价的上涨在很大程度上符合市场规律。首先，土地供给是有限的，随着需求的增加，地价就必然上涨。其次，我国的居民收入水平提高很快，激发了民众改善居住条件的愿望，推高了对住房的需求。第三，经济发展存在较为严重的地区不平衡，从而导致人口的跨区流动，即使流动人口在原居住地拥有住房，他们也需要在新居住地购买新的住房。第四，我国的劳动人口比例于2010年达到最高峰，每年有大批年轻人加入劳动大军，他们对住房的需求非常旺盛。第五，我国的收入分配状况日益恶化，财富持续向少数高收入者手中集中，这部分人需要投资渠道，在其它投资渠道匮乏的情况下，房地产成为他们的自然选择。第六，我国的M2增长很快，但通货膨胀率较低，资产市场势必吸收大量的货币，资产价格自然上涨。最后，北上广一线城市房价的上涨在很大程度上是因为全国人民到这些城市买房的结果，这些城市的房价因此不具有代表性。 在这个背景下，政府的调控政策不仅不容易生效，而且还会起到适得其反的作用。要理解这一点，需要从“卢卡斯批评”说起。卢卡斯是芝加哥大学的经济学教授，诺贝尔经济学奖获得者，主要贡献在宏观经济学理论方面。根据他提出的“理性预期假说”，公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府政策失效。公众不是政府政策的被动接受者，而是会积极地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并预先做出回应。人们常说的“上有政策、下有对策”就是其中的回应部分。把这个批评应用到中央政府的房地产调控政策上来，是非常恰当的。公众的推理是：政府之所以不断出台房地产调控政策，是因为政府认为房价还会上涨，既然如此，在政府更严厉政策实施之前抓紧买房就是理性的选择。“新国五条”颁布之后的乱象就是一个很好的证明。 “新国五条”尚未实施，许多家庭抓紧这段空挡买房。一些住房数量超标的夫妇选择暂时离婚抓紧时间买房，许多父母则忙着把名下的住房卖给子女，以规避目前高额的转让税费以及“新国五条”实施之后高额的个人所得税。这些都极大地刺激了房价的上涨。另外，“新国五条”导致的社会影响也不可忽视。网上已经流传了各种各样规避“新国五条”的“锦囊妙计”，其中不乏违背基本道德伦理的歪计。 “新国五条”的重头戏是对二手房交易的卖方征收房价增值部分20%的个人所得税。经济学常识告诉我们，这将导致二手房交易量的萎缩和房价的上涨，其中的道理是：面对高额税收，二手房房主会尽量把税负转移给买家，在目前房价上涨预期的压力下，多数买家往往会接受，这相当于房价的上涨，但这也会吓退一些买家，从而导致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易没有额外税收，一些潜在的二手房买家会转而购买新建住宅，其后果必然是导致新建住宅价格的上升。 如果政府的目的是通过对交易环节征税降低房价，那么就应该对购房者征税，因为这样的话需求会下降，价格也就随之下降。但是，对购房者征税很难被民意所接受，这也许是政府最终决定对卖房者征税的原因。然而，目前的房地产市场仍然是卖方市场，二手房出售者很容易把税负转嫁给购房者，结果是，政府意在保护购房者的好意反倒增加了购房者的负担。 事实上，控制房价的最好办法是增加持有住房的成本，如征收房产税。如果对第二套房征收2%的房产税，按照目前一线城市的房价，一栋150平方米的公寓每年的税负将超过7万元，接近它一年能够挣得的房租，因此将大大降低购房者的投资动机。 二、房价上涨真的对公众不利吗？ 政府的房地产调控措施屡屡失效，且引起社会道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房价上如此较真吗？ 一个必须明确的事实是，一线城市的房价即使下降一半，处于收入下端的50%的家庭也不可能在通勤范围内买起房。以北京为例。五环以外的房价已经接近每平米3万元，即便下降一半，100平米的房子也要150万元，而北京市去年职工平均工资不到6万元，说明超过一半的家庭的年收入不超过12万元，买五环以外100平方米的房子需要花费他们12年以上的全部收入。解决低收入家庭住房的唯一办法是多建廉租保障房，而不是鼓励他们买房。