精装成本控制.docxVIP

一、精装修成本控制理念1.1地产项目成本构成公式公式一总成本（有效成本+无效成本）（可预见成本+不可预见成本）X 利润率=市场售价（约等于产品价值）（主体成本+机电成本+装修成本+景观成本）地产开发公司的利润率在前期测算过程中都是一个固定量，而前期市场定位过程中的售价是一个价格区间，因此成本控制过程中前期成本不宜用单个数值固化，应采取变量的成本范围，变化范围不宜超过百分之五。把主要精力放在减少无效成本及不可预见成本上。1.2设计成本控制的重点产品价值市场价格有产品竞争力热销产品价值市场价格无产品竞争力滞销现在企业大都有一个误区：价格便宜的东西就好卖。由于地产项目受低价因素、区域成熟度因素、市政配套等其它大环境因素影响制约较大，往往销售前价格区间就已经定型。实际上决定是否热销的的主要还是产品价值是否大于市场价格。设计成本控制的重点工作应该是分析成本架构，判断如何调整成本架构让项目的产品价值在售价支持的情况下实现价值最大化。1.3精装项目成本控制的重点阶段第一阶段：研发设计阶段第二阶段：成品选择采购阶段第三阶段：施工招投标阶段第四阶段：施工准备阶段第五阶段：施工管理阶段第六阶段：交房验收阶段第七阶段：售后服务阶段由于精装项目成本管控会一直贯穿项目始终内容也较多，本文件仅是我个人结合以往项目经验及思考后的个人意见，主要针对研发设计阶段中如何进行成本控制进行简要说明，供公司同仁探讨交流使用。1.4精装项目与清水项目设计理念的区别精装与建筑成本统一考虑，理解总成本的概念。举例一公共区设计举例二内嵌储存柜的设计举例三飘窗的设计结论：树立总成本的概念；优势、劣势的转化二、精装研发设计成本管理2.1研发设计管理的几个阶段筹备阶段：方案前成本架构设计阶段：方案后成本架构设计阶段：重点讲方案前成本架构设计。2.2 精装成本架构的设计方法如何分析精装成本成本分析一：项量价梳理固定项又叫基础项、梳理固定量、梳理增值项、梳理固定单价这样明确成本可调的范围成本分析二：确定可调范围后仅仅排除了一部分，剩下的如何选择。例子表格成本归类单项总成本比例分析，找出影响总陈本效果最明显的项。单价排序，分析哪些是基础项，哪些是增值项。成本设计方法三根据客户定位及需求梳理客户需求和敏感点。客户需求阶段第一阶段:单身期第二阶段：家庭形成期第三个阶段：子女教育期第四阶段：家庭成熟期第五个阶段：退休期不同阶段的客户的生活基础需求是不一样的，先确定基础项后确定增值项。在设计成本架构时，除了要满足客户的生活基础项目外，还应该根据市场项目了解同档次项目其他公司都必做的增值项，这些增值项作为二级必选项。最后对增值项进行排序，逐级选择。但有时也会根据项目的卖点不同在增值项选择过程中倾向能突出卖点的增值项增值项的排序原则：首先了解增加成本投入与产品价值提升的关系。同价投入后产品价值小幅提升同价投入后产品价值成长提升同价投入后产品价值大幅提升三、红塔项目实操3.1集团内项目分析3.2竞品楼盘项目分析3.3梳理成本架构3.4预期精装效果