抵押贷款与过手债券推荐.docxVIP

抵押贷款与过手债券典型的抵押担保债券，在美国是以传统的住宅抵押贷款为担保发行的债券，其发行主体包括政府机构和非政府机构。以住宅抵押贷款以外的其它应收款或贷款担保的债券，则称为资产担保债券。仅2009年，2009年房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%，据估计，我国房地产贷款总量已经达20万亿左右。这也意味着，商业银行大量的资金被“凝固”在了房地产贷款中，这必然会影响到商业银行资产的流动性。因此，随着我国房地产金融的发展，按揭贷款证券化将是历史的必然，抵押担保贷款市场在我国的兴起和发展也只是个时间的问题。抵押担保债券首先是由美国的政府机构创造，然后逐步应用到非政府机构和其它部门、以及住宅领域之外的。所以本章首先对抵押担保债券加以讨论。正如在前面已经介绍过的，抵押担保债券主要包括抵押过手债券、质押担保债券及剥离抵押担保债券等，其中后两者又都以抵押过手债券为基础，所以也被称为衍生抵押担保债券(Derivative Mortgage-Backed Securities)。抵押贷款抵押担保债券一般是以抵押贷款（Mortgage Loans）为基础发行的，因此，要讨论抵押担保债券，就必须首先对抵押贷款有所了解。抵押贷款是以特定的不动产作为担保，并以系列还款为保证而设立的贷款。其中，不动产的作用是保证贷款的偿还。其含义是，如果债务人不能按期还款，债权人将有权对抵押的不动产进行处置、并从处置所得中优先受偿。传统抵押贷款抵押贷款的具体形式，根据借贷双方的商议，可以多种多样。为了研究的方便，可以分别从贷款的期限、利率、还款方式等对抵押贷款进行分类。最常见的、也是传统的抵押贷款形式是固定利率等额还款的形式，还款周期一般是按月。对于传统抵押贷款，双方商议的将主要集中在利率和到期时间两个方面。利率通常会根据经济周期的变化而变化，而期限则根据抵押的不动产的情况而有所不同，住房抵押贷款的期限通常为30年。在我国，住房抵押贷款以30年和20年居多，其中住房公积金贷款的期限，按公积金有关管理办法的规定，最长为20年。另外，还可以将公积金贷款和商业贷款组合在一起为某一固定资产融资，这类贷款称为组合贷款。由于公积金贷款的期限最长不超过20年，或者不得超过借款人当前年龄至退休年龄之间的年份数，而组合贷款要求公积金贷款和商业贷款的期限必须一致，这一规定，虽然在操作上比较便利，但却可能限制了某些一时无法承受较短期限贷款的借款人，甚至因此会限制他们享受公积金贷款的权利。抵押借款的利率也称为抵押利率（Mortgage Rate）或合约利率(Contract Rate)。一份抵押借款合约通常包括贷款金额、抵押资产的有关界定、贷款期限、还款方式、利率等。最常见的还款方式是等额分期付款，即每期（如每月）按固定金额还款。每次的偿还金额中包括当期本金余额的利息及部分本金。在初期大部分金额都是利息，越到后期，利息所占的比例越少，而本金的比例越来越大，直至还清所有的本息为止。例如：张三贷款买一套住房，总价40万元，自筹10万元，贷款30万元，期限为30年，利率为固定年利率6%，按月等额还款，则每月应向银行付1798.65元。根据以上对每期还款金额中利息与本金比例的说明，则可以得出下表：图表101张三贷款月供额中利息与本金的比例（等额还款法）月月初本金余额月付款额利息本金月末本金余额1300,000.001,798.651,500.00298.65299,701.352299,701.351,798.651,498.51300.14299,401.203299,401.201,798.651,497.01301.65299,099.56………………………………178215,323.481,798.651,076.62722.03214,601601.451,798.651,073.01725.64213,875.81………………………………3585,342.441,798.6526.711,771.943,570.503593,570.501,798.6517.851,780.801,789.703601,789.701,798.658.951,789.700.00总计647,514.57347,514.57300,000.00上表中的本息比变化，在下面的图中表示得更清楚：图表102等额还款法中本息比的变化我国商业银行的住房贷款活动中，常用的还款方式还有一种，就是等本还款法，即每期偿还的款项中，本金额相等。与上面的例相同，如果使用等本法还款，其结果如下：图表103张三贷款月供额中利息与本金的比例（等本还款法）月月初本金余额本金利息月付款额月末本金余额1 300,000.00