劳务派遣服务营改增后开票规定.ppt

点评：想认定为混合销售确实比较牵强，物业公司尽量避免产生购销行为和修理修配行为，因为税率17%确实较高，即便是取得进项税票进行抵扣，但羊毛出在羊身上，进价自然更高，物业公司提供产品的价格竞争优势便丧失了。物业公司可以尽量以居间服务的形式开展多种经营，对于向业主提供的维修服务，可以尽量外包出去，一般的维修商都是小规模纳税人，其价格也相对便宜些，业主接受度会高一些，物业公司只做少量的简单的业务，如果要做，则价格方面需要提升起来。  篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 6、物业公司受全体业主委托经营共用部位税率问题如将电梯轿厢出租给广告公司发布轿厢广告、小区内地面提供给外来商户摆展收取场地费、小区地面临停费，应当按照什么税率？是否可认定为混合销售，按照销售服务征税。 国税答复：这些行为属于不动产经营租赁服务，适用于11%增值税率。 点评：这部分税负是一笔额外税负，完全没有可以抵扣的进项税，但由于广告公司或商户可以获得物业公司的专票，故可以考虑将税负部分转嫁给他们。另一种解决方案是，由业委会自行招商，或者物业公司代为招商，但不负责开票，可以帮业委会到税务局代开发票，资金也不从物业公司走。物业公司只是按照一定比例，如按收入的20%-40%收取管理费，按照6%缴纳增值税。 篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 7、人工成本无法抵扣进项问题物业公司人工成本占总成本的60%-80%，这部分按照目前的政策完全无法抵扣进项税，除此以外，物业公司还会有其他的成本可能也无法抵扣进项税，如公共区域水能耗、从小规模纳税人处购进材料等，对人工成本占比较高物业公司来说，国税答复：?人工成本不得抵扣，可以采取劳务外包形式取得进项发票。 点评：劳务外包并未解决问题，仍旧是羊毛出在羊身上，劳务公司税负增长更大，报价时，必然将税负成本考虑进去。仍需通过行业协会及税务机关向国税总局呼吁，请国税总局出台对于人工成本占比过大的劳动密集型行业出台一定的特别政策，如达人工成本到多少比例以上，超过部分实行进项税抵扣。 篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 8、物业公司承租不动产后再次出租，是执行简易计算办法征收还是一般计税办法征收？ 国税答复：这个问题要看承租的时间，如果实在营改增前，也就是5月1日前承租，可以选择简易征收，5%税率，如果是5月1日以后签订的承租协议，需要按照11%纳税。  篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 点评：对于开发商产权的地下车位交由物业代为出租的，可以思考管理模式的优化。从税负角度来说，如果5月1日前签订承租合同，开发商和物业公司各自交5%的增值税，合计税负是10%，如果是5月1日后签订承租合同，开发商由于还是属于5月1日前取得的不动产，征收率是5%，物业公司却要按照11%的税率，且不能取得开发商的专票，无法抵扣，合计税负是16%。无论哪种模式，都是亏。所以可以考虑在代收车位租赁费的时候，由开发商提供POS机和发票，物业公司只是帮其收钱开票，钱是到了开发商的账上，票也是开发商的，只需要开发商交税即可，开发商只需要交5%的税，物业公司不交税。  篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？国税答复：物业公司可向实际付款人开发票。点评：合同方、付款方、发票方三者不一致到底有没有涉税风险，会不会认定为虚开增值税发票，一直是纳税人很关心的事情。按照省局的回复，今后物业公司就可以放心的开发票给实际付款人了。事实上，因为物业公司也确实向房屋使用人提供了物业服务，收其款后向其开票，也是合情合理，是基于交易事实所开发票，不应当属于虚开。  篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 10、????有的合同条款约定了结算周期，可能存在提前交纳合同款项的情况，如合同约定2016.4月缴纳2016.4-2016.12月的费用，物业公司给对方公司开了地税的发票，也收到了款项。营改增后，是否对于5-12月的这部分收入还要计征增值税，如计征，是否属于重复征税？国税答复：若书面合同明确约定了付款日期，营改增后，对于5-12月的这部分收入不再计征增值税。若合同中没有约定付款时间，则应按照劳务提供时间纳税，5-12月的需要在每月计算缴纳增值税，之前对预收的款项已经交了营业税的，需到地税申请退税。 篇外：国税专家解答物业行业营改增问题的列支与解答 点评：地税退税是不现实的，所以，物业公司要关注自己的物业服务合同，需要对物业服务合同中的合约条款