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房屋登记相关法律知识 二○一五年五月 法的效力等级 下列说法中错误的有（ABDE）。 A、地方性法规与部门规章对同一事项规定不一致的，由国务院裁决 B、部门规章的效力高于地方政府规章的效力 C、部门规章之间对同一事项规定不一致的，由国务院裁决 D、法律的效力优于根据授权制定的法规 E、新的一般法与旧的特别法规定不一致的，由全国人大裁决 下列效力高于《房屋登记办法》的有（ABC）。 A、 《中华人民共和国担保法》 B、 《不动产登记暂行条例》 C、《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件若干问题的规定》 D、 《上海市房地产登记条例》 E、 《长沙市房屋登记办法》 二、民法基本原则 下列不属于民法基本原则的是（ B ）。 A、意思自治原则 B、比例原则原则 C、诚实信用原则 D、公序良俗原则 五、民事法律行为（掌握） 公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 1、民事法律行为的特征： ①以意思表示为核心 ②以发生私法上的效果为目的 不属于民事法律行为的有（ABCD）。 A、张三自建住宅一套 B、张小三法定继承张三的遗产 C、李四依据生效法律文书取得房屋所有权 D、张小三殴打李四 E、李四将房屋卖给王五 （2）成年精神病人的监护 ①配偶/父母/成年子女/其他近亲属/关系密切其他亲朋经单位、居委会、村委会同意的 ②对担任监护人有争议的，由所在单位或住所地的居委会、村委会在近亲属中指定 ③对指定不服提起诉讼的，由人民法院裁决。 对于担任监护人有争议的，直接由人民法院进行指定。（） 宣告失踪与宣告死亡 宣告失踪的条件 ①下落不明 ②下落不明满两年 ③利害关系人提出申请 配偶\父母、子女\其他近亲属\其他有民事权利义务的人 ④人民法院宣告 宣告失踪的法律后果 ①为失踪人的财产设定代管人 ②代管人代失踪人履行义务、实现权利 宣告死亡 宣告死亡的条件 ①下落不明经过一定期限：4年、2年、即刻 ②由利害关系人提出申请 顺序：配偶\父母、子女\其他近亲属\其他有民事权利义务的人 ③人民法院做出宣告 宣告死亡的公告期间为一年。因意外事故下落不明，经有关机关证明该公民不可能生存的，公告期间为三个月。 宣告死亡的法律后果 ①确定死亡时间 ②财产由继承人继承 ③婚姻关系消灭 ④子女可由配偶单方决定送养 关于宣告失踪与宣告死亡，正确的有（ABE）。 A、因意外事故下落不明，从事故发生之日起满两年的，既可宣告失踪，也可宣告死亡 B、宣告失踪与宣告死亡申请人范围一致 C、宣告失踪与宣告死亡申请人均有顺序要求 D、宣告失踪是宣告死亡的必经程序 E、宣告死亡撤消后财产关系与人身关系自动恢复 （四）善意取得 1、概念： 动产或不动产的占有人无权处分其占有的动产或不动产，将该物的所有权转移给他人或为他人设定他物权，如果该人在受让所有权或取得他物权时为善意，则其将依法取得该物的所有权或他物权。 2、善意取得的构成要件： ①标的物是动产或不动产 ②转让人是无权处分人 ③受让人为善意 ④以合理的价格转让 ⑤完成了法定的物权变动的公示要求 甲公司开发商品房一幢，2008年将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2009年申请办理了预告登记。2010年，甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并办理了抵押登记。现甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。说法正确的是（C）。 A、抵押合同有效，抵押权设立 B、抵押合同无效，抵押权设立 C、抵押合同有效，抵押权不设立 D、抵押合同无效，抵押权不设立 （五）其他集体建设用地使用权 指权利人依法享有在集体所有的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 ①乡（镇）村企业用地使用权 ②乡（镇）村公益用地使用权 乡（镇）村企业用地使用权与乡（镇）村公益用地使用权均不得抵押。（） （二）担保物权的属性 1、从属性 债权消灭的，担保物权消灭。（对） 2、不可分性 被担保的债权部分清偿的，担保物权部分消灭。（错） 3、物上代位性 抵押房屋灭失，抵押权消灭。（错） 下列说法中正确的有（ACD）。 A、所有权人对标的物享有占有、使用、收益、处分权能 B、担保物权人对担保物仅享有处分权能 C、建设用地使用权人对标的物仅享有占有、使用、收益权能 D、抵押权人对抵押物仅享有处分权能 E、质权人对质押物仅享有处分权能 部分不动产物权的权能 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。 重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危