房地产估价方法-收益还原法.pptVIP

2、企业经营费用的计算 企业经营费用是指企业在经营过程中为获得经营效益而必须支付的费用。分两种： 营业经营型房地产：商品销售成本、经营费用、管理费用、商品销售税金及附加、财务费用和商业利润等。 生产型房地产：生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用和厂商利润等。 （四）计算纯收益 1、房地产出租中的纯收益的计算 房地产纯收益=房地产总收益－房地产总费用 2、企业经营中的房地产纯收益的计算 企业经营中的房地产纯收益=年总收益－年经营费用 （五）、确定资本化率 1、资本化率的实质 又称为房地产还原利率、综合收益率、综合还原利率，是房地产纯收益与房地产价格的比率，实质是资本投资的收益率。收益率与投资风险成正相关。 该方法应采用的资本化率，等同于与获取估价对象房地产所产生的纯收益具有同等风险的资本的收益率。 2、资本化率的种类 综合还原利率R0 、建筑物还原利率RL 、土地还原利率RB 。 相互的关系如下： R0 = (RL ×VL +RB × VB )/( VL + VB) 式中： VL ——土地价格； VB —— 建筑物价格 3、资本化率的求算方法 （1）市场提取法 （2）安全利率加风险调整值法 （3）复合投资收益率法 （4）投资收益率排序插入法 运用掌握的