[法学]不动产物权登记制度与动产交付.ppt

我国物权体系图示： 不动产物权登记制度 一、物权变动的概念及其种类 1，概念：物权变动就是物权的设立、变更、转让和消灭的总称。 ２，种类：物权变动的原因可以分为两大类，一是基于法律行为，二是基于因法律行为以外的事实行为。 3，不动产和动产的物权变动方式 第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。” 第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 第22条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。” 二、物权变动规则 1，三种可供参考的模式 第一，意思主义 第二，物权形式主义 第三，债权形式主义 2，我国物权法所确定的物权变动规则 债权形式主义 不动产登记要件主义为原则 动产交付主义为原则 三、不动产登记制度 1，物权法出台之前我国不动产登记制度的现状 《土地登记规则》、《城市房地产管理法》第60条、第61条和《担保法》第41条的规定来看，我国现行不动产登记制度采用了强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力。 需要注意：物权法第9条第2款：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2，登记要件主义的含义 第一，未经登记，不能发生物权效力。 第二，未经登记，并不能影响合同的效力。 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 此外，在《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”由于该条的规定将抵押合同的债权效力和物权效力混同，所以，《担保法司法解释》修订了此种规定，而是主张对抵押物进行登记，并且采取登记对抗主义，如该解释第49条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。” 3，不动产物权变动的时间点 依据第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，不动产的物权变动，无论是创设取得、物权客体变更、转让（即主体变更）和消灭，物权变动的时间是在登记机关完成登记之时，即“记载于不动产登记簿”。 4，登记机关 第一，统一登记机关的任务 第10条第2款：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 第二，具体登记机关的确定 第10条第1款：“不动产登记 ，由不动产所在地的登记机构办理。 ” ５，登记机关的登记 第一，是行政行为还是民事行为？ 第二，登记机关的审查义务－实际审查还是形式审查？ 第十二条 登记机构应当履行下列职责： 　　（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； 　　（二）就有关登记事项询问申请人； 　　（三）如实、及时登记有关事项； 　　（四）法律、行政法规规定的其他职责。 　　申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。 第三，登记机关不得从事的行为　　 第十三条 登记机构不得有下列行为： 　　（一）要求对不动产进行评估； 　　（二）以年检等名义进行重复登记； 　　（三）超出登记职责范围的其他行为。 第四，登记方式：物的编成与人的编成？ 第五，登记机关的责任－国家损害赔偿责任还是一般民事责任？ 第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。 　因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。 第六，登记内容公示与个人隐私的保护 第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 6，更正登记 第一，登记要件主义要求更正登记 第二，更正登记的条件 职权变更登记与当事人申请变更登记 第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 7，异议登记 第一，什么是异议登记 ？ 所谓异议登记，即是指利害关系人通过举证初步证明，登记簿记载的不动产物权具有登记错误，但是，物权人就此不同意变更登记，并且登记机关也无法依据职权直接变更登记，所以，登记机关对不动产登记簿的正确性通过标注异议来暂时性对登记簿的真实性做出初步的质疑。 第二，异议登记的行使要件 首先，利益关系人有证据能够初步证明登记具有登记错误。 其次，不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记。 第三，异议登记对登记簿上记载的权利人的权利影响 第四，异议登记担保