形象定位和产品设计1.2.doc

5.1小区设计概述 该小区设计结合了地块形状、地形及建筑红线，具体定位依据对该区位的分析，将小区定位为中档生活区。总建筑面积697280m2，根据最高最佳使用原则，其中：住宅533280m2，商业7500 m2，公共配套10500m2，地下车位200个，地下车库4000 m2。小区住宅分为44四栋，层高均为3.3m，均为33层。小区内主要有四种户型，分别是38m2、42m2、76m2、84m2。其中38m2、42m2为主打户型。具体数据见下表： 户型面积 户型数量 42 2904 76 660 84 660 住宅 公共配套 商业 地下车库面积 车库个数 533280 10500 7500 45000 3500 697280 表5-1：建筑总面积 表5-2：户型及其面积 容积率为3.74，绿化率为45% 步骤5：房地产项目开发主题定位及房地产形象定位 阶段A：房地产项目开发主题定位(教育投资房) 为项目建立领先的、策略型的市场主题概念体系： 所以本房地产项目开发主题定位为教育投资房、自住房。本项目占地280亩，在容积率和绿化率符合规划的前提下将其设计为现代风格，以高层住宅为主、以写字楼酒店一体为辅的综合体。a.该体系不仅是一个主题概念的提出；b.该体系紧扣项目与当地房地产市场的大势与机会点； 从目前重庆市沙坪坝区的土地供应稀缺，沙坪坝区可供开发的土地总量也屈指可数，楼盘开发数量供应状况也在逐年降低。从房地产市场产品的交易状况可知，沙区中心及周围可辐射地区的普通住宅受欢迎程度大于其他几个主城区。 在2011年全年，重庆市房地产行业遭受了严厉的宏观调控政策，严重抑制了房地产市场中的投资者需求和住房改善需求。同时大多地区房价持续下降，严重打击了房地产投资者与投机者的购买热情。 对于自住意愿的用户来说，在房价低靡的时期处于一个教育大区置业，既可以得到经济上的节省，同时坐享沙区各种的资源。对于投资者来说，现在严厉的宏观政策只是暂时控制，从长远角度来讲，仅凭沙区各种丰富的教育资源这一点优势，房屋的未来价值肯定不会低于当前水平。所以对于符合购买条件的用户来说，在现在这个房地产市场环境中，在本地块这样的地理位置选择置业，显然是一个明智之举。c.立足于该项目资源优势与发展商自身优势之上； 本项目处于沙坪坝的中心地块和杨公桥地块之间，既在一定程度上占有商圈便利优势，同时兼得丰富的教育资源。同时本项目在迎合客户需求的目的时，以高层住宅为主体，以小户型为主打来符合投资需求，推出部分中等户型适应自住要求。同时在280亩，约为18万平方米的土地面积上，选择适当的容积率和较高的绿化率来打造一个现代风格的舒适生活小区。d.具有充分的整合性。该体系能够充分挖掘、兑现项目的最大价值，包括项目的核心优势与一系列卖点； 卖点依然以教育为中心。 首先有相当多的家长考虑为孩子沙区学习选择在沙坪坝置业。沙坪坝重庆市科教文化中心区，一直是重庆市的教育集聚地各级各类教育发达。区内现有高校19所，科研院所65个，电大职大10所，中小学83所，在校学生近30万人，教育人口占了全区总人口的近1/3。f.该体系的是深度能够使项目输出持续的价值，从而保证大型项目的持续旺销热度，并为战略扩张埋下伏笔； 本着舒适、宜居的观念，将小区打造成一个以高层住宅为主的宜居小区。同时沙坪坝中心地区的品质住宅很少，所以这是核心竞争优势之一。g.该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发与推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。 本项目占地面积较大，不同于一般的小型房地产开发项目，所以在此必须走可持续发展策略，因此在本次开发中分为两期，间隔一年。本项目体量较大，在项目一期中需求者源于投资者与自用者，所以在一期出售完毕，沙区存在的需求者大量减少，所以间隔一年之后，待市场稍加恢复，又新一批的消费者形成潜在需求，开发第二期。 阶段B：房地产项目形象定位（舒适、不拥挤、价位合适、教育氛围，打造知识分子的环境）围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。 小户型，景观住宅，投资地产。