唐山市凤凰新城地矿大厦项目可行性研究报告推荐.ppt

唐山市凤凰新城地矿大厦项目可行性研究报告 谨呈: **地质二队 目 录 项目本体条件 宏观背景分析 商务市场研究及初步发展设想 商业市场研究及初步发展设想 经济测算 项目区位 技术经济指标 开发目标与限制条件 客户需求理解 目 录 项目本体条件 宏观背景分析 商务市场研究及初步发展设想 商业市场研究及初步发展设想 经济测算 宏观经济背景_经济总量 GDP表现 唐山市08年GDP总值3560亿元，占河北省GDP的20.3%，在全国各城市排名中位列第19，领先于济南、郑州、哈尔滨、长沙、长春等省会城市城市。 工业利税、工业利润、实际利用外资、全部财政收入和一般预算收入等11项指标位居全省第一名。 宏观经济背景_产业结构 第二产业占据绝对主导 以钢铁、陶瓷、机电制造为主的第二产业始终占经济总量将近60%的比重，其中工业产值占90%以上，是唐山主要经济收入来源； 第三产业快速增长，但占比例始终较低 唐山的第三产业占比一直维持在31%左右，自2000年以来几乎没有大幅变化。 宏观经济背景_居民收入 人均可支配收入表现 2008年城市居民年人均可支配收入16382元，比上年增长15.1%；在人均总收入中，经营性净收入增长4.8倍，财产性收入增长1.1倍，转移性收入增长26.2%。 凤凰新城规划 凤凰新城现状 目前区域内的房地产开发仍以住宅为主，配套设施不完善； 区域内目前没有任何产业根基。 市政建设进展 政府正在积极推进区域内的市政设施建设，特别是道路建设； 项目北侧的青少年宫是凤凰新城最早启动的市政文化设施。 重大利好项目_嘉里中心 区域价值及未来发展趋势判断 区域价值及未来发展趋势判断 区域价值及未来发展趋势判断 目 录 项目本体条件 宏观背景分析 商务市场研究及初步发展设想 商业市场研究及初步发展设想 经济测算 商务市场调研范围 商务市场供应分析 发展历程 商务市场供应分析 市场格局 存量市场分析_代表项目_世博大厦 存量市场分析_代表项目_东方大厦 存量市场分析_代表项目_天元大厦 存量市场分析_代表项目_火炬大厦 存量市场分析_中低端商务公寓项目 存量市场分析_销售情况 存量市场分析_租赁情况 潜在供应分析_新华西道沿线 潜在供应分析_新华西道沿线 潜在供应分析_其他区域 潜在供应分析 商务市场供应小结 目 录 项目本体条件 宏观背景分析 商务市场研究及初步发展设想 商业市场研究及初步发展设想 经济测算 商务需求研究_产业结构对商务需求的影响 现有项目的客户构成 现有项目的客户特征 现状需求研究_三资企业 潜在需求研究_第三产业发展阶段对商务需求的影响 商务需求研究_案例研究 商务需求研究_案例研究 典型项目一 津汇广场——天津目前形象最好、租金最高的甲级写字楼。 典型项目二 国际大厦——天津最早、发展最成熟的甲级写字楼。 商务需求研究_案例研究 典型项目一 津汇广场——天津目前形象最好、租金最高的甲级写字楼。 典型项目二 国际大厦——天津最早、发展最成熟的甲级写字楼。 潜在需求研究_行业增长点_物流贸易 在钢铁、机电、陶瓷等制造业的带动下，依托唐山港的发展，唐山市的物流及贸易行业在过去几年内一直保持着较快的增长速度，占第三产业GDP增加值的30％以上。这些传统第三产业（物流、贸易等）在较长一段时间内仍然是唐山第三产业的重要组成部分。 在曹妃甸区域的带动下，唐山的经济发展将保持较高的增长速度，特别是钢铁相关的制造业、贸易及物流行业等，预计年增长率保持在10％以上。 潜在需求研究_行业增长点_物流贸易 代表客户：香港嘉鸿物流公司 港资企业，是由香港个人成立的，已经有10多年历史了； 目前在天津有分公司，不到50人的规模，办公面积300平米，根据业务需要在各地开设分公司； 有自己的船，尽管占公司整个业务的比例不大，但保障了公司的正常运营，同时提供了最基本的现金流，因此在08年经济危机的影响下还能支撑； 对于货代公司而言，写字楼的位置是最重要的，必须要交通便利；其次是性价比，租金不能太高，因为货代行业本身利润率有限； 物业管理很重要，比如电梯不能太少、速度不能太慢，厕所的环境和卫生要有保证，一切要以使用起来舒适为目的； 对写字楼的形象要求一般，不要太差就行。 潜在需求研究_行业增长点_金融保险 保险公司是目前二线城市最重要的租赁和购买客户。 目前唐山已经拥有18家财险和14家寿险公司，仅2008年就有9家保险公司进驻唐山。32家保险公司年共收入保费76亿多元，同比增长20%还多。 潜在需求研究_行业增长点_金融保险 代表客户：安邦财产保险公司 目前在唐山的办公场所位于世博大厦，约900平米。 唐山的经济发展很快，人均收入水平较高，特别是财富人口的比重较大，私家车占有率非常高，每天都