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我国房地产泡沫研究及应对措施 建筑之家 荣誉整理 泡沫经济，作为一种经济现象，曾在世界经济发展史上屡屡现身。著名的泡沫经济包括荷兰郁金香狂热(1636-1637)、法国密西西比股票泡沫(1719-1721)、英国南海股票泡沫(1920-1921)、美国股市泡沫(1929-1931)墨西哥泡沫经济(1978-1981)等。1997年曼谷房地产泡沫破灭之前，市场上35.4%的住宅虽已出售但无人常住，泡沫。上海租赁指数办公室1650元/每月，户型采样面积为62-70平方米，按户均面积66平米和单价15000元计算，其购租比为600：1；二是世纪公园板块的普通商品住宅二房租金为4250元/每月，户型采样面积为90-120平方米，按户均面积105平米和单价25000元计算，其购租比为618：1；三是高档住宅中的中凯城市之光二房租金11600元/每月，户型采样面积为100-120平方米，按户均面积110平米和单价40000元计算，其购租比为379：1。 3、房价收入比 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。在目前我国创建和谐社会的特定历史背景下，有必要深入分析和研究我国的房价收入比。 研究的难点在于，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有国际惯例。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。，房价收入比新建住宅的、也有旧有住宅的，选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数住宅按平方米由于统计困难，17%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。观察1996年以来我国城镇人均可支配收入和商品住宅价格走势，两条曲线非常一致（见图表1），也相当的合理。2007年商品住宅价格上涨17.5%，而城镇人均可支配收入增幅约为17%。 图表 1 全国商品住宅价格和城镇居民人均可支配收入情况 数据来源：国家统计局网站 图表 2 全国城镇居民人均住房面积增长情况 数据来源：国家统计局网站 接下来，分析一下我国的房价收入比。计算公式：年度房价收入比=年度城镇人均住房面积（建筑面积）*年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入，拿2007年为例，房价收入比=28平米*3665元/13786元。就全国整体而言，近十几年房价收入比波动不大，保持在6点多，基本上属于合理范畴（见图表3）。1998年房改之前，我国住宅商品化的程度很低，数据的涵盖面较小。从2004年开始，房价收入比开始持续上涨。 图表 3 全国城镇房价收入比走势图 数据来源：国家统计局网站 由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列（见表4）。这说明，相对于当地居民的收入水平，东部经济发达地区的房价水平确实偏高。若细究之，该统计数据中隐含着两类事实：一类是低估了收入水平和忽略了投资因素，东部地区外地、境外人口较多，其中很多人的收入并未纳入当地到统计体系中；另外，这些城市住宅的投资、投机比重较高，其中部分资金来自外地和境外，跟本地人的消费实力无关；另一类事实是，东部城市房价增长偏快，许多地方政府有意做低统计数据，另外住宅开发的郊区化也使统计中的房价涨幅小于同一地段的可比房价涨幅。 图表 4 全国典型城市房价收入情况 数据来源：各地统计局网站 显而易见，我国多数东部大城市的房价收入比已明显超过发达国家的水平，尤其是2007年一线城市房价收入比增长过快，社会上抱怨房价过高的声音很大，但这是否意味着住宅需求将迅速萎缩？答案是不确定的。我们知道，影响房价的因素错综复杂，比如城市化速度、供应规模、投资投机比重、土地及建材价格、贷款利率水平、购房观念等，其中居民收入水平只是其中因素之一。房价收入比偏高，不代表居民都会租房住，房价收入比偏低，也不代表都会去买房。 西方发达国家的房价收入比偏低，但他们的住房私有率却是偏低的，人们没有因为房子便宜而争相购买。部分西欧和北欧国家的房价收入比甚至低至2-3，但住房私有率却只有40%左右。与之相反，发展中国家房价收入比普遍较高，而住房私有