房地产项目管理推荐.ppt

三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 商业地产的利润密码 心态 融资 外脑 共同利益 主题定位 商业地发开发商要具备长线赢利心态：（例如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润） 商业地产开发商应具备正视风险心态：（防范物业管理中存在的风险、防范市场环境风险） 长线赢利与正视风险，就是应了“说得容易做到难”的老话 三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 商业地产的利润密码 心态 融资 外脑 共同利益 主题定位 一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。 成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。 中国典型的融资比例是：50％权益/50％贷款。 三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 商业地产的利润密码 心态 融资 外脑 共同利益 主题定位 一个商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计、以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。 发展商需要在专业商业投资、管理与顾问公司以及商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。 商业地产的利润密码 支持管理者的专业意见 开发商 投资者 经营者 消费者 管理者 站在城市建设的高度带动城市经济的发展 保证投资者的租金收入 预留经营者的增值空间 符合消费者的消费取向 商业地产开发经营的利益共同体 心态 融资 外脑 共同利益 主题定位 政府 三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 智者说：赚钱的买卖不一定是成功的买卖，成功的买卖是双方都满意的买卖。 三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码 商业地产的利润密码 分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现： 商业地产的发展具有“向心格局”，一个灵魂人物（项目），具有强烈的磁场效应； 商业地产发展具有“集群效应”，成行成市更有利于商业地产的可持续发展。 无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归为一点——成功的主题定位（用系统的理论来分析，包括市场定位、消费者定位、业态定位等）。 心态 融资 外脑 共同利益 主题定位 如何进行商业定位 四 如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位 在确定项目以配套为主题的方向下 1、如何进行商业体量定位 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。 商业与住宅面积配比法 1、如何进行商业体量定位 社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积 （社区商业人均商业规模控制在0.4-0.6平方米/人） 人均面积推算法 1、如何进行商业体量定位 根据生活配套类商业业态商家开店规模所需及项目适合引进的店铺个数推算汇总商业规模（下表举例） 业态组合反推法 * 王晨光 项目管理 * PT46-2固定价格加奖励合同 固定价格加奖励合同 Fixed Price-Plus-Incentive Fee(FPI) 类型最复杂的合同 分享比例由双方商定，反映各方对不确定性的承受能力 若成本超过封顶价格，卖方无法获得利润。无论实际成本为多少，买方支付价不超过封顶价 风险由买卖双方共同承担，通常卖方承担的多一些 常用于工作量能真实确定但生产周期长的合同 底线：向买方提供激励降低成本以增加利润。若成本超过最高线，则卖方收到惩罚。参数包括： 目标成本、目标费用、目标价格、分享比例、实际成本 费用=（目标成本-实际成本）*卖方分享比例（%） 总费用=费用+目标费用 最终价格=实际成本+总费用 * 王晨光 项目管理 * PT46-3合同类型与风险 FFP 固定总价 FPI 固定总价加奖励费 CPIF 成本加奖励 CPFF 成本加固定费 CPPC 成本加成本百分比 买方风险高 卖方风险高 * 王晨光 项目管理 * PD39-1采购管理计划（上） 用途： 描述如何管理从制定采购文件到合同收尾的采购过程 内容（上）： 采用的合同类型 如果评估标准要求有独立的估算，由谁进行估算 如果执行组织设有采购或发包部门，项目管理团队本身应采取的行动 标准的采购文件（如果需要） 管理多个供应商 协调采购与项目的其他方面，如进度制定与绩效报告 能够对规划的采购造成影响的制约因素和假设条件 处理从卖方购买产品所需的提前定货期，并就其与项目进度计划制定过程进行协调 * 王晨光 项目管理 * PD39-2采购管理计划（下） 内容（下）： 处理自制或外购决策，并与活动资源需求和进度计划制定过程相关联 制定每个合同中规定合同可