2011年徐州市场典型小户型项目调研推荐.docVIP

徐州市场典型小户型项目调研 徐州市场对于公寓概念定位模糊，对销售认知情况差异较大：①将酒店式公寓与写字楼概念混为一体，在销售过程中将小面积写字楼（40-60㎡）添加进酒店式公寓功能进行讲解，扩展其物业使用范围；②在70年产权的小户型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物业品质感及投资回报率。 1、徐州市公寓市场的分类 徐州市场的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类 （1）以居住为主的“小户型单身公寓” ，以“小户型、低总价、酒店式管理、精装修”作为其主要卖点。赢得了大量新兴白领的年轻购房客群与投资客。比较典型的楼盘有：绿地城市广场、樱花国际公寓。 市场特点一：徐州目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域或规划商业区域内，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。 市场特点二：所有项目的主力户型多集中在30--60平方米之间，有少量大户型。 市场特点三：大部分项目都有装修房源，装修标准参差不齐。 市场特点四：物业管理标准高于普通住宅项目。 （2）随着徐州市经济发展迅速，在市中心商业区域内，出现了主要为中、小型企业提供服务，以办公为主的商务型公寓。此类项目有锦绣茗都、汇源置地广场。 市场特点一：此类公寓主要集中于市中心CBD商圈内，挑高户型占据大多数。 市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。物业管理标准高于同地段商住类型的小户型公寓，购买的客户均是高端的投资客户和企业。 2、徐州市在售公寓特点 项目名称 物业类型 所属区域 主力户型（㎡） 层高 交付标准 绿地城市广场 商办 云龙区 41-50 72-81 2.9米 精装修 世茂COSMO 商业 云龙区 38、45、72 2.99米 应客户要求装修 奥运城 商住 云龙区 31-50 3.3米 精装修 新锐领地 商办 云龙区 40-80 3.2米 毛坯 锦绣茗都 商办 鼓楼区 49、72 复式5.2米 精装修 龙商天骄9# 商办 鼓楼区 51.8-68.5 5.2米 毛坯 香槟城 商办 鼓楼区 27-52 2.8 精装修 开元MINI 住宅 泉山区 35、45 2.9米 精装修 樱花国际 住宅 泉山区 26—50 2.8 毛坯（北侧精装修） 通过上面内容可以看出： 1）徐州小户型酒店式公寓住宅大多享有地理优势，处于人口密集，商业成熟、交通便利地区。 2）徐州公寓市场逐步成熟，市场进一步细分。为满足不同客户群体的需求，不同类型、不同功能的小户型公寓项目也应运而出。 3）徐州市小户型公寓面积主力以30—75㎡为主。 4）小户型公寓层高基本控制在3米左右，挑高户型公寓较少。 5）单价较高，主要以精装修来支撑。小户型公寓精装修也逐渐成为市场主流。 3、现有酒店式公寓产品普遍存在的盲点 通道狭窄 通风采光缺乏 户型设计不合理，出现不规则或多边形怪异户型 储存空间不足 装修质量粗糙 居住人群复杂 会所设施不全 绿化率低 通过市场调研发现，这些问题多存在于早期建设的小户型公寓中，现在新推出酒店式公寓项目户型设计、居住环境物业服务相对好转。这些产品盲点都将导致客户的流失或者导致客户失去对该类产品住宅足够的信任，因此，在其市场发展过程中尤其对于未来新开发的项目存在比较大的市场疏导。 4、公寓市场客群分析 1）客户年龄层次 通过售楼处调研、访谈数据来看，徐州目前公寓消费人群多以35岁以上的中年人为主，这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余，购买公寓大多用于投资或者是在同一小区内为父母购置，方便照顾。35岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房自住或作为一种长线投资。50岁以上购买公寓的人员相对较少，大部分为事业单位退体的老者，他们的经济宽裕，儿孙发展的不错，没有后顾之忧，买套房子来进行长期投资或者用于养老。 2）客户职业分析 通过售楼处调研数据来看，购买小户型公寓客户职业以私营企业主为主，这些经过多年商海拼搏的私营业主投资意识往往比常人强，加上手头上有足够宽余的资金，在徐州房地产市场不断升温的情况下，买房来进行长期投资或者办公之用。其次为政府公务员、金融证券、IT、媒体等高收入行业从业人士。他们有较高的收入，稳定的工作，资金充裕，购买小户型公寓主要用于长期投资。 5、徐州市小户型公寓供应情况 A、已上市项目后续供应情况 行政区域 项目名称 物业总量 销售量 剩余量 云龙区 绿地城市广场 92279 30517.78 61761.22 云龙区 世贸COSMO 91800 0 91800 云龙区 新锐领地 19480.52 5577.34 13903.18 云龙区 奥运城 24761.09 13081.48 11679.61 鼓楼区 龙商天骄 9760.18 272.69 9487.49 鼓楼区 锦绣茗都 38529.1 17900.