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尚美佳?中國 │ 持续系統的房地产整合解决之道 个案 典型案例分析——青枫国际 * 开 发 商 ：常州恒基置业有限公司 营销/策划 ：稻田机构 装修状况 ：精装 精装修标准：2000元/平米 平均单价：8500元/㎡ 总建面积： 61400平方米 占地面积: 38000平方米 物业公司 ：中兴科技 容 积 率 ：2.4 车位配比：1：1.1 开盘时间：2010-12-18 入住时间 ：2013-05-30 基础信息 青枫国际 青枫公园畔首席精装美宅 个案 典型案例分析——青枫国际 * 城西青枫板块首个精装产品 钟楼开发区主干道——星港大道 玉龙路 地段：星港大道以北，玉龙路以东 临钟楼区政府 南望青枫公园 问题一：刚需为主的钟楼开发区域板块内首个精装修产品，能否被市场接纳？ 个案 典型案例分析——青枫国际 * 竞争楼盘分析 楼盘名称 装修 总建 （万㎡） 容积率 类型产品 户型区间（㎡） 均价 （元/㎡） 总价区间（万） 销售率 青枫国际 精装修 6.14 2.4 多层、高层 66-135 8500 56-114 26.6% 景瑞曦城 毛坯 22.3 2.38 高层 61-200 7500 45-150 90% 景瑞铂庭 毛坯 21 2.3 高层 89-117 6500 50-90 91.3% 凯尔枫尚 毛坯 20 2.5 高层 80-140 7500 60-100 99.6% 宝龙城市广场 毛坯 88 3.2 小高层、高层 85-159 6500 55-120 91.3%（一期） 金色领寓 毛坯 8 2.5 小高层、高层 86-123 7500 65-92 91.5% （一、二期） 御源林城 毛坯 30 1.73 高层、别墅 90-130 6500 55-85 99.3% 万水美兰城 毛坯 24.1 2.3 高层、别墅 85-131 7500 64-98 82.6% 龙湖·龙与城 毛坯 80 0.8 高层、别墅 —— —— —— —— 新城香悦半岛 精装修 26 2 高层、别墅 84-350 —— —— —— 个案 典型案例分析——青枫国际 * 城西青枫板块首个精装产品 开盘时间 2010.12.18 推出楼栋 多层2#、4#（1梯2户，底层1，2层架空9层） 高层5#（2梯4户，底层1，2层架空）　 推出套数 176套 去化套数 74套 去化率 42.05% 签约均价 8169.34元/平米 客户构成 区域首置性客户（奔牛、新闸等乡下客户居多） 户型面积（平米） 推出套数（套） 成交套数（套） 去化比例（%） 66.07 50 30 60.00% 87.89-94.42 41 18 43.90% 109.95-121.84 35 20 57.14% 125 25 6 24% 134.57 25 0 0% 备注：销售数据截止到6月29日 问题二：精装产品销售受阻，问题来源于规划、产品还是定位呢？ 个案 典型案例分析——青枫国际 * 规划设计 项目规划总建筑面积6.14万平方米，共7幢；北沿星港大道4幢为多层产品，西沿玉龙路3幢为高层产品，住宅底层一二层为商铺； 建筑外立面选择了古典式与现代式不同风格的表现，外立面材料也选择了涂料与玻璃材质； 因小区沿路商业规划，因此绿化景观皆无，小区生活舒适度较差； 问题三：小地块受限制，规划有没有能让项目做到利端最大化？ 个案 典型案例分析——青枫国际 * 户型配比 楼号 单元 房号 户型 面积（㎡） 户数 2号楼 甲 1 三房二厅二卫 123 7 2 三房二厅二卫 122 7 乙 1 三房二厅一卫 110 7 2 二房二厅一卫 92 7 丙 1 三房二厅二卫 122 7 2 三房二厅二卫 123 7 　1梯两户，底层1，2层架空9层 共42 楼号 单元 房号 户型 面积（㎡） 户数 4号楼 甲(9f) 1 二房二厅一卫 93 7 2 二房二厅一卫 92 7 乙(7f) 1 二房二厅一卫 92 5 2 二房二厅一卫 92 5 丙(7f) 1 二房二厅一卫 92 5 2 二房二厅一卫 93 5 1梯两户，底层1，2层架空　 34 楼号 单元 房号 户型 面积（㎡） 户数 5号楼 28F 1 三房二厅二卫 135 25 2 一房二厅一卫 66 25 3 一房二厅一卫 66 25 4 三房两厅二卫 125 25 2梯4户，底层1，2层架空　 100 精装修产品定位不明确，在产品设计均有投资、首置、改善三种需求类别，在功能设计上住宅面积66-132平米，从小户型到大户型，两房两厅一卫为主； 问题四：户型配比有让项目所处的困境转危为安么？ 个案 典型案例分析——青枫国际 * 户型鉴赏 南北通透 主力户型91.76-92.96平米，于多层住宅上，南北通