尺度地产2011年楼市新政之下绵阳楼市宏观环境简析推荐.pptVIP

* * 2011年中国楼市新政之下 绵阳楼市宏观环境简析 尺度地产 绵阳市场中心 2011-2-11 一边是房地产政策 一边是中国货币政策 影响中国房价的2大重要因素 正在2011年初重拳出击 2011年中国楼市“三板斧” 虽然2011年来临不久，但在过去的2个月中，中国楼市连续经历了政府新一轮 的“楼市三板斧”； 第一板斧 2011年1月26日国务院公布八条最新楼市调控政策，“新国八条”使得第三次调 控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国 执行，可谓最严厉房地产调控政策。 第二板斧 一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。 两地方案各有侧重，前者主要针对高档住房，而后者瞄准市场增量。多位接受 《财经国家周刊》采访的业内人士表示，沪、渝两地，恰为一、二线城市的代 表，若房产税试点成功，很可能在多个重点城市推广。 第三板斧 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点 ； 以首套房贷款100万元20年期限为例，在此次加息前月供为7396.98元，此次 加息后为7514.72元，相差117元，贷款总利息由775275元增加至803533元 ，增加了28258元。 尺度观察 2011楼市三板斧 “新国八条”政策关键点： 1、进一步落实地方政府责任。（1季度落实房价控制目标） 2、加大保障性安居工程建设力度。 3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。 4、强化差别化住房信贷政策。（2套首付6成，贷款利率1.1倍） 5、严格住房用地供应管理。 6、合理引导住房需求。（全国性限购令） 7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 8、坚持和强化舆论引导。 第一板斧 尺度认为，在新一轮新国八条中，关于政府问责、继续提高2套首付及全国性 的限购令3条政策，最可能在后续对楼市造成影响； 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 “新国八条”政策关键点： 1、进一步落实地方政府责任。（1季度落实房价控制目标） 关键解读 尺度认为，首次提及房价调控目标化，在新8条中明确要求在一季度落实年度各地区 的价格控制目标，首次将责任落实到各地方政府。调控已经严格至政治任务。虽然 各地政府在具体执行本政策时可能存在一定差异，但无疑这是中央政府对各地政府 第一次明确提及，其中更应重视的本条政策的信号价值， 为政府下一步对局部过高 地区房价更严厉的控制埋下伏笔； 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的 责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度 和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向 社会公布。 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 “新国八条”政策关键点： 4、强化差别化住房信贷政策。（2套首付6成，贷款利率1.1倍） 尺度认为，目前继续提高的2套房首付比例与贷款利率，表面上是为了继续打击 房产投机行为，实际在一定程度是对中国50年历史福利分房制度形成的大量改 善型住房需求的更进一步打击；真正以房产为投资主要工具的客户，对多1成的 首付并不敏感，真正敏感的是那些居住面积在90平米以下，因家庭人口增多，迫 切需要改善的改善型客户； 尺度观察 2011楼市三板斧 第一板斧 关键解读 “新国八条”政策关键点： 6、合理引导住房需求。（全国性限购令） 京、津、沪、渝4个直辖市，大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市， 再加上 27个省会城市，明确将要实行限购的城市就已经达到了36个。 根据“国八条”要求，限购令将覆盖全国，有望直接阻断部分不合理购房需求。 目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行 限购政策的城市预计还要翻一番。 尺度认为，限购并不是楼市良药，或许在短时间内对楼市有急速刹车的作用，实 际将是下一轮成交高潮的累积，随后可能出现更大面积的反弹；对于市场来讲， 限购令可能更多意义是为政府争取房价调控时间； 尺度观察 2011楼市三板斧 第二板斧 关键解读 一天后，1月27日晚间，重庆、上海同时启动房产税试点方案。 尺度认为，虽然呼唤多年的房产税政策最终在2011年落地执行，但从实际政策 来看，重庆的房产税更多只针对高房价的类似于高消费的特别消费税，有点类似 国外的奢侈品税，要想全国推广，各地房价认证标准过于复杂，很难全国执行； 而上海的房产税，只针对市场增量房，且人均面积在60平米以上，同样直指市场 极少量项目，也类似“高消费税”，两种增税方式的执行，都不具备在短期全国 推广的可能性；对目前楼市房价的影响更是微乎其微； 当然房产税的执行，更利于多套房的持有者