第五章 房地产经纪的居间业务.ppt

第五章 房地产经纪的居间业务 第一节 房地产居间业务概述 第二节 房地产居间业务的房源管理 第三节 房地产居间业务的客源管理 第四节 房地产居间业务的促成 第五节 房地产居间合同 第一节 房地产居间业务概述 一、房地产居间的含义 是指以房地产或有关房地产的业务为对象，通过居间人的协调向委托人报告订立房地产委托人交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取委托人佣金的经营活动。 主体（三方）：委托人、居间人（房地产经纪机构）、相对人（委托人的交易方） 第一节 房地产居间业务概述 二、房地产居间活动的特点 1、房地产居间人必须“一手托两家” 2、只以自己的名义进行活动 3、介入房地产交易程度较浅 4、服务的有偿性 5、房地产居间业务专业性强 6、房地产居间活动范围广 第一节 房地产居间业务概述 三、房地产居间活动的分类 1、按照所委托内容不同划分 1）指示居间 2）媒介居间 2、按照交易类型划分 1）房地产买卖居间 2）房地产投资居间 3）房地产抵押居间 4）房地产租赁居间 5）房屋置换居间 6）土地使用权转让居间 第一节 房地产居间业务概述 三、房地产居间活动的分类 （一）房地产转让居间业务 房地产转让居间：指房地产经纪人为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和机会的居间业务。 一般地，转让包括买卖、赠予、交换、遗赠等。 房地产买卖可分为新建商品房期房买卖和现房买卖、二手房的买卖。其中以二手房地产买卖居间业务为主。 第一节 房地产居间业务概述 三、房地产居间活动的分类 （二）房地产租赁居间业务 房地产租赁居间：指房地产经纪人为使承租方和出租方达成租赁交易而向双方提供信息和机会的居间业务。 房地产租赁主要包括：新建商品房的期权预租、新建商品房现房出租、存量房屋的出租和转租。业务主要还是存量房屋出租居间。 第一节 房地产居间业务概述 四、房地产居间业务的基本流程 1、寻找委托人 2、积攒房源和客源 3、现场踏勘各种委托居间的房源 4、建立各种委托居间的房源档案 5、签订房地产居间合同 6、寻找相对人，进行居间搭配 第一节 房地产居间业务概述 四、房地产居间业务的基本流程 7、与相对人双方分别谈判、沟通 8、对有意向者引领看房 9、撮合成交，促成双方谈判成功 10、协助双方完成其他相关服务活动 11、完成居间业务，领取全部居间佣金 12、其他后期服务 第二节 房地产居间业务房源管理 一、居间房源的概念与属性 1、居间房源的概念 委托人和相对人进行交易的对象，即房源。 狭义的房源是出售或出租的房屋，广义的房源不仅包括出售或出租的房屋，还包括委托转让的土地使用权。?? 第二节 房地产居间业务房源管理 一、居间房源的概念与属性 2、居间房源的特点 （1）居间房源的区位性 （2）每个房源有自己的独特性 （3）房源的权利属性 （4）房源的变动性 （5）房源的可替代性 第二节 房地产居间业务房源管理 二、居间房源的重要性 首先，房源的重要性是由房地产居间业务特征决定的。 其次，房地产经纪公司房源越多，其市场地位就越高。房源最丰富的房地产经纪公司，因为能够为买家（或租客）提供最多的选择，就越有可能满足他们的需要，从而也越容易获得成交。　　房源是房地产经纪公司不可或缺的资源，它决定了房地产经纪公司的生存、发展的空间与潜力。 第二节 房地产居间业务房源管理 三、房源管理的内容 1、房源的争取（房源开拓） 2、房源的登记 3、房源的核实 4、房源的分析 5、房源的更新 6、房源利用 第二节 房地产居间业务房源管理 三、房源管理的内容 1、房源的争取（房源开拓） （1）及时性。获知目标房源后，必须及时核实、了解，使之成为有效房源。 （2）持续性。房源是动态的，如上周获取的这一个房源资料在当时还是有用的，但到了本周，该套房屋已被人购买。（3）集中性。即有针对性地在某一区域搜集某一类型的房源，从而使自己较齐全地拥有该类型的房源资料。 第二节 房地产居间业务房源管理 三、房源管理的内容 3、房源的核实 为保证房源信息的真实性，房地产经纪人必须进行产权核实、现场核实、证件核实等确认工作。 要求房源所有者提供产权证明相关证件。 到房地产主管部门查找，核对。 亲临现场，实地查勘。 第二节 房地产居间业务房源管理 四、居间房源的开拓 1、散户的开拓 散户是指单个业主拥有的房屋的而数量不多，一般为一套或几套。有以下散户房源的开拓渠道： （1）报纸广告（2）路牌、灯箱、车身广