[经济学]第八章 收益法.pptVIP

第八章 收益法 房地产估价 第一节 收益法的概述 第一节 收益法的概述 一、收益法的概念： 收益法估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对又称收益资本化法、收益还原法，是预测象的价值。 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 第一节 收益法的概述 一、收益法的概念： 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即： 地价=年地租*购买年 后来有了地租资本化法，即： 地价=地租/利息率 后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。 第一节 收益法的概述 二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠性。 第一节 收益法的概述 三、收益法的适用对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能