房地产经济学第05讲_房地产产权理论教材教学课件.pptVIP

第５讲　房地产产权理论 目录 一、产权概念及其界定方式 二、房地产产权体系 三、房地产产权中的地产权 四、房地产产权中的房产权 五、房地产金融产权 一、产权概念及其界定方式 产权是现代经济社会中经常涉及的概念，不同的学术专著对其解释也各不相同。 这里所说的产权取其在经济学中的意思，即财产的所有权，是指存在或设定在一切客体之中或之上的完全的权利，财产所有人在法律范围内，享有对其财产的占有、使用、收益和处分的权利。 （一）房地产产权 房地产产权即房即所有权和土地使用权的综合体，泛指房屋所有人对其房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，以及排除他人非法妨害的权利。 占有权是指产权人在事实上对自己的房屋享有的控制和支配的权利；使用权是指权利人对其房屋按照房地产的性质和功能加以利用；收益权是指权利人按照法律的规定，有权在履行权利义务的关系中获得益处；处分权则是指在法律允许的条件下，产权人有权根据自已的意愿处置房地产。 房和地是房地冲产权的物质载体，两者有着密不可分的关系，房产转移时，要附带其上的土地位用权的转移，同样，土地使用权转移，也离不开其上房屋所有权的变更。 （二）产权的界定 出于产权是存在于产权主体和客体之间的一种特殊的权利（相对于房地产来说，产权主体是指拥有产权的国家政府，企事业单位或个人，客体则指房地产中的房屋和土地），其主体和客体的多变性，导致产权界线的不确定性，而严格意义的所有权是确定的，是一定法律允许范围内的至高无上的权利。 古往今来，人们为获得财产的所有权而不断人为地去改变它的产权，即通过拥有产权的方式取得所有权。 （三）产权获得的方式 尽管人们为获得财产的产权付出了不懈的努力，但随着经济的发展和市场体系的不断扩大，产权界线越来越复杂，不确定性越来越高，要想获得相对精确的确定结果，所需的资料和成本也随之增加，传统的产权界定方式有如下几种： 习俗界定方式 暴力界定方式 国家界定方式 市场界定方式 二、英国的房地产产权体系 随着时代的发展，人们的财产意识不断的改变，不同时期、不同国界对产权的论述也大不相同。我国的房地产业起步较晚，虽然很早以前已经形成原始的财产观，但一直以来没能形成一套完整的体系。 英国是最早研究产权问题的国家之一，以英国为例，其房地产产权体系大体包括以下几种权利。 （一）永久业权 在英国，普通法规定，英国的土地归王室所有，除王室外他人不得拥有土地。王室以外的人拥有的是一系列的权利和义务，其中永久业权是最大利益的一种。 尽管这种定义理论止依然有效，但在实际中，永久业权己被当作名副其实的所有权对待，且具有一定的可继承性。 永久业权中还包括地表权、经营仅、开发权、收益权、限制权以及处置权等，这些权利除受法律和国家经济政策限制以外，还受到王室规划权的控制，是一组相对受限的权利。 （五）信托权 信托是指财产（土地）同时归两方所有，一方是受托人，另一方是受益人。受托人是严格意义上的财产所有人，但他有义务为受益人的利益行使所有权。信托权主要是保护那些无力维护自己利益的人的权益。 三、房地产产权中的地产权 （一）土地所有权 （二）土地占有权 （三）土地使用权 （四）土地收益权 （五）土地处分权 （六）土地开发权 （七）土地赠与权 （八）土地继承权 （九）土地租赁权 （十）土地抵押权 （十一）土地典权 （十二）土地留置权 （十三）地上权 （十四）地役通行权 （一）土地所有权 土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分其土地，并从中获得合法收益的权利。 现阶段，我国的土地所有权制度实行的是社会主义国家所有制和社会主义劳动群众集体所有制两种形式。 （二）土地占有权 土地占有权是指依法对土地进行实际支配和控制的权利。土地占有权既可以由土地所有权人行使，也可以根据法律、行政命令或依土地所有权人之意志由非所有权人行使。土地占有权既可作为土地所有权中的一部分与其结合成一个整体，也可以从所有权中分离出来。 土地占有权是土地所有权的一项重要权能。当土地占有权与土地所有权发生分离时，土地也与所有权人发生分离，分离出去的占有权便形成对所有权的一种限制。 （三）土地使用权 土地使用权是指土地所有者或非土地所有者在依法占有土地的前提条件下，对土地进行有效的开发与利用，以获取经济利益的权利。 土地使用权在本质上是由土地的使用价值所决定，即土地使用权是直接在土地这个有用物上行使的权利，因而土地使用权的存在是以实际占有土地为前提的。 土地使用权同占有权一样，也是土地所有权的一项重要权能。 （四）土地收益权 土地收益权是指土地所有者或非所有