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商品房工程验收 讲师：陈银栋 目 录 一、房屋结构概述 屋内只有门框没有门，墙面、地面仅做基础处理而未做表面处理的房屋叫做“毛坯房” 在毛坯房的基础上，已安装门扇，墙面、地面完成表面处理，灯具、厨房基本配套齐全的房屋叫做“精装房” 商品房交付标准以销售合同为准 施工 商品房贸易 在房地产行业商品房贸易经济活动中 物业公司的职责 ？ 将合格产品（商品房）从开发商手里移交给业主，物业公司是开发商与业主交易的桥梁，是商品房建设经济的最后一环。 物业公司的职责： 物业公司 业主 工程验收：依据设计文件、工程建设法律法规、销售合同等，使用检测工具对商品房进行实际检测，通过实测数据与商定数据对比，鉴定商品房产品质量的过程。 如何确保移交给业主的是合格的商品房？ 1、商品房验收存在问题 现行国家标准，建筑工程质量标准是分层、分栋或分期检验，大多开发商更多侧重于建筑的整体安全和技术特性管理，没有完全顾及每户房屋的观感和功能等方面的质量，同时住户投诉的一些质量问题现行标准没有明确规定，难以满足客户要求，导致质量投诉和纠纷，解决难度较大；更难以满足人们享受现代住宅带来的安逸和舒适的同时而提出的更高的质量要求。 2、物业公司商品房验收的方向 为加强集团开发的住宅工程质量管理，保障工程结构安全，降低住宅质量投诉，强化工程建设各方的质量责任，根据工程质量验收规范，结合物业管理实际要求，应制定相关验房管理规章制度。 3、物业公司商品房物业验收的意义 1、商品房验收存在问题 2、物业公司商品房验收的方向 3、物业公司商品房物业验收的意义 物业公司依据国家和地区工程质量验收规范、技术标准以及相关设计文件进行，对住宅工程的每一户及单位工程公共部位进行的专门检验，降低入伙后业主的质量缺陷投诉，减少业主收楼问题，提高物业交楼效率。 目 录 序号 工具名称 用 途 1 5M钢圈尺 检查门窗洞口尺寸、栏杆高度 2 激光测距仪 房间开间、进深、净高尺寸 3 投线仪 检查阴阳角、洞口垂直度，地坪、天棚的平整度 4 直角检查尺 检查阴阳角方正 5 2M水平尺 检查墙面平整度和垂直度 6 小锤 检查墙面的空鼓 7 契型塞尺 检查墙、地面平整误差、裂缝宽度 8 楼板测厚仪 检查现浇楼板厚度及裂缝 9 兆欧表 绝缘电阻测试 10 试压泵及压力表 检查供热、给水管道系统渗漏试验 11 充气胶囊及橡胶球体 检查排水管通水试验 12 1M水平尺 检查门、窗框正、侧面垂直度管道坡度 13 记录本 记录存在问题 5M钢圈尺 激光测距仪 投线仪 直角检查尺 水平尺 小锤 契型塞尺 楼板测厚仪 兆欧表 试压泵 压力表 记号笔 目 录 如何验收？ ★商品房验收依据 1）、GB50300-2001 《建筑工程施工质量验收统一标准》； 2）、GB50204-2002 《混凝土结构工程施工质量验收规范》； 3）、GB50210-2001 《建筑装饰装修工程质量验收规范》； 4）、GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》； 5）、GB50242-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》； 6）、GB50303-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》； 7）、设计文件； 8）、商品房销售合同。 ★ 验收项目： 验收围绕房屋室内观感质量及功能性检查为主，为顺利交付及减少交付后房屋报修数量创造条件。 主要包括以下几项内容： 1、内墙面 2、顶棚（吊顶）层高，开间尺寸 3、地坪 4、进户门、电表箱管井门 5、阳台 6、卫生间、厨房间 7、塑钢/铝合金门窗 8、公共部位（门厅、楼梯走道） 9、外墙 10、屋面 验收具体检测内容及标准 1、内墙面 1.1 检查每个面不少于3个点； 1.2 表面平整清洁，无明显抹纹，接槎平整，无空鼓（空鼓面积不大于400c㎡且每自然间不多于二处可不计）开裂，批嵌细腻，无脱皮； 1.3 墙面平整度采用2m靠尺、塞尺检查，平整度允许偏差小于3mm； 1.4 立面垂直，允许偏差小于3mm；阴阳角方正顺直，允许偏差小于3mm； 1.5 预留洞、槽、管道等的位置、尺寸正确，出墙口整洁、顺直； 1.6 墙表面细裂缝空鼓处，经修补后应保持与原墙面色泽一致，无修补痕迹。 验收具体检测内容及标准 2、顶棚（吊顶）层高，开间尺寸 2.1 住宅层高不小于2800 mm ，居住空间室内净高不小于2600 mm；室内机动位净高不小于2200mm。顶棚均采用免粉刷工艺。 2.2 顶棚在平整度的基础上应水平，检查点每个房间4-6个点； 2.3 地坪至顶棚各检查点高低差大于15mm的房间，在房间四角墙面引出水平点检查顶棚水平度，允许偏差小于10mm； 2.4 净高允许偏差小于－15㎜、极差20㎜。 2.5 开间尺寸两头应相等，允许偏差小于±1