房地产开发企业会计销售业务参考.pptVIP

第五章 销售业务 一、转让、销售开发产品营业收入的确认 根据《企业会计准则——收入》的规定，房地产开发企业转让销售开发产品，必须同时满足以下五个条件才能确认收入： ⑴企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； ⑵企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制； ⑶收入的金额能够可靠计量； ⑷相关经济利益很可能流入企业； ⑸相关的已发生的或将发生的成本能够可靠计量。 二、代建工程开发建造收入的确认 房地产开发企业接受委托，为其他单位代建工程，一般情况下应在工程竣工验收、办妥财产交接手续并开具“代建工程价款结算账单”，经委托单位签证认可后，确认开发建设收入的实现。如果代建工程规模较大、工期较长，在合同结果能够可靠估计的情况下，应按完工进度于每季末确认相应的建造开发收入的实现。如果合同收入的收回存在不确定性时，则不应当确定收入。 三、出租开发产品租金收入的确认 房地产开发企业出租开发产品，应在出租合同规定日期收取租金后作为收入实现；合同规定的收款日期已到，对方未付租金的，仍视为营业收入的实现。但如果估计租金收回的可能性不大，就不应该确认收入。 四、以赊销或分期付款方式销售开发产品营业收入的确定 企业以赊销或分期付款方式销售开发产品时，在通常情况下，以购销双方签订分期付款合同，并将产品移交买方后，就可视为营业收入的实现。由于房地产开发企业开发建设的开发产品价值较大，收款期限较长，应收账款较多，在以赊销或分期收款方式销售开发产品时，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款确认为营业收入的实现。 一、设置账户 ⑴“主营业务收入”账户。该账户核算企业在转让销售商品和提供劳务等日常活动中所产生的收入。该帐户的贷方登记收入的增加，借方登记发生的销售退回和销售折让以及收入的转出。企业销售商品或提供劳务实现的销售收入，应按照实际收到或应收的价款，借记“银行存款”、“应收账款”、“应收票据”等科目，按销售收入的金额，贷记本科目，按专用发票上注明的增值税额，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目。企业本期发生的销售退回或销售折让，按应冲减的销售商品收入，借记本科目，按专用发票上注明的应冲减的增值税销项税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额）”科目，按实际支付或应退还的价款，贷记“银行存款”、“应收账款”等科目。该账户应按经营业务收入的类别，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程销售收入”、“出租产品租金收入”等设置明细账。 一、设置账户 ⑵“主营业务成本”账户。该账户核算企业转让、销售商品和提供劳务等应结转的经营成本。该帐户的借方登记主营业务成本的增加，贷方登记主营业务成本的减少和主营业务成本的转出。月末，企业应根据本月已对外转让、销售和结算开发产品的实际成本以及企业按月计提的出租产品摊销和发生的维修费用，借记该账户，贷记“开发产品”等账户。该账户也应按经营业务种类，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建工程销售成本”、“出租产品租金成本”等设置明细账。 ⑶“营业税金及附加”账户。该账户用来核算应由本期经营收入负担的经营税金及附加，包括应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。该帐户的借方登记营业税金及附加的增加，贷方登记营业税金及附加的减少和转出。月末，企业按规定计算的各种税金及附加，借记该账户，贷记“应交税费”等账户。 二、各种销售方式业务的核算 1．开发产品销售、转让收入的核算 房地产开发企业的开发产品，主要有商品房、配套设施及商品性建设场地等。通常可以采用招标、协议、拍卖等方式进行交易，一般是在商品房、配套设施和土地等移交买主，并提交发票结算账单时作为销售实现，列入主营业务收入。如果整幢房屋分套出售时，计算售价和结转成本应按各套房屋自用建筑面积和应分摊的公用建筑面积分摊率确认和计量。其计算公式如下： 某套出售房屋建筑面积=该套房屋自用建筑面积×（1+公用建筑面积分配率） 公用建筑面积分配率=（该幢房屋公用建筑面积÷该幢房屋自用面积之和）×100% 房地产开发企业预售商品房所取得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理，商品房价格验收办理移交手续后，再将预收账款转为营业收入。 对于已经办理销售、交付手续，而产权尚未移交的商品房、配套设施等开发产品，企业应设置“代