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登记类型区分及登记案例 相关问题分析 二○一一年九月 第一部分 登记原因、要件在不同登记类型中的适用 （一）《房屋登记技术规程》对申请材料的要求 B.0.9 申请房地产登记应提交合法、有效的身份证明材料。对申请书中需填写身份证明内容的，应注明证件名称，填写证件号码。 说明：本条是关于身份证明材料的原则性规定，体现了申请材料的合法性要求，明确了实践操作中对身份证明材料内容的采集方式。 一、执行案例 二、行政案例 三、民事案例 四、审慎合理审查 十六、登记在被执行人配偶名下的房产可否查封 《物权法》实施之前，婚姻存续期间登记在夫或妻一方名下的房产仍应作为夫妻共同财产，在《物权法》实施后，登记机构按照《房屋登记办法》建立房屋登记簿，登记簿上记载房屋所有权人为物权归属情况的内容和根据，因此登记在配偶一方名下的房产可依法推定为其个人财产。 法院实施查封时可以查封被执行人夫妻法定共有房产，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或者抵债。 十七、未办理初始登记的房屋与查封措施 作为被执行人的房地产企业，已经办理了商品房预售许可且尚未出售的房屋，以及被执行人购买的办理了商品房预售合同备案或商品房预告登记的房屋，即便未经初始登记，也可以进行预查封。被预查封的房产可以办理初始登记 十六、法院民事判决房屋买卖协议无效，登记机构可否直接依据民事判决撤销登记 《房屋登记办法》81条适用问题 一、善意取得制度 不动产善意取得的构成要件，《物权法》第一百零六条已经明确规定：一是出让人无处分权，二是买受人为善意，三是合理价格转让，四是按照法律规定已经进行不动产物权变动登记。 提示： 根据《物权法》第一百零六条关于善意取得制度的规定交易权属登记人员应当了解善意取得制度，正确区分民事和行政的法律关系，结合《物权法》第二十一条关于申请人及登记机构赔偿责任的规定，登记过程中应尽到合理、审慎的审查职责，避免登记错误承担相应的责任。 【例四】甲将房屋赠与给乙，在赠与公证书上载明，“甲在有生之年对该赠与的房屋享有居住权，如受赠人转让该房屋，受赠人负责解决赠与人的居住问题，并承担相关费用。”甲乙后持公证书申请办理房屋登记。 此类情形是一种附义务的赠与，理应办理登记，但由于我国现行法律规定并未规定登记部门应在登记簿上记载相应房产的使用权等方面的内容，因此相应的义务不应当记载在登记簿中，也不能产生阻止交易的结果。当然《合同法》第一百九十条、第一百九十二条规定了附义务的赠与，且受赠人不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与等内容，如果该例中乙未履行相应义务，应由甲、乙通过民事诉讼方式解决，不属于登记部门的管理范畴。 ★变更登记 登记原因：房屋所有权人的姓名或名称变更；房屋坐落变更；房屋名称变更；房屋面积增加或减少；同一所有权人分割、合并房屋 （一）疑难问题 1、区分房屋面积增减和房屋改扩建 2、区分涉及权利归属变化的房屋分割 3、共同共有转化为按份共有 4、按份共有转化为共同共有 5、区分不涉及房屋权属的公司股份变化 6、区分公司名称变化中的公司内部改造和公司主体变化的改制 ★注销登记 登记原因：房屋灭失；放弃所有权 疑难点： 1、放弃房屋所有权指的是房屋所有权人对所有权的抛弃，而并非日常共有状态下当事人认为可以放弃就实现将份额转移到共有人之一。 2、申请注销登记的房屋尚存在他项权利，应当提供他项权利人的书面同意文件 ★遗失补证 遗失了产权证，在申请补证的时候，是否能因为有登记簿记载就不履行在报刊上刊登遗失声明？声明后能否立即补发？ 严格地说登记是一种行政程序性行为，程序是否遵循法定直接影响到登记结果的合法性，也是据此判断登记机构是否尽到了合理、审慎审查责任的标准之一，因此登报公示是不可或缺的。但由于立法并未对声明的时限作相应的规定，而行政诉讼中更多的是对行政合法性的审查，而不涉及其合理性。因此公告时限无相应限制。 ★一般抵押权登记 1、分类 以标的物区分：房地产、在建工程、房屋期权抵押 以担保债权是否具体确定区分：最高额抵押和一般抵押 2、几个理论问题 （1）禁止流抵押条款：抵押权人和抵押人不得在抵押合同中约定债务履行期届满，债务人如不履行债务，抵押物即归抵押权人所有。 （2）掌握抵押登记的事项：如债务履行期限；担保范围；抵押人、抵押权人姓名名称、房屋坐落等。 区分债务履行期限；登记时点；当事人约定的抵押期限 担保法司法解释：当事人约定或登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力，登记簿上记载的是债务履行期限。 （3）抵押权设立时点 登记生效；区分物权效力和合同效力 （4）混淆点 担保物权和用益物权的区分 地役权是用益物权，登记时作为他