[企业管理]振业西安项目定位调整报告新修改.pdf

振业西安项目市场定位 调整报告 2008年12月18 日 Contents——目录 1 第一部分 市场分析 2 第二部分 项目分析 3 第三部分 调整后规划方案可行性分析 4 第四部分 建筑规划调整建议 5 附： 原规划方案在目前市场环境下的形势分析 6 附：1.5、1.8、2.05、2.8容积率成本利润比较 1 第一部分 市场分析 一、西安市场分析： A.城市发展 西安是世界历史文化名城、十三朝古都、 丝绸之路的发源地、著名的国际旅游城市， 也是新欧亚大陆桥经济带中国段西部最大的 中心城市； 西安是中国重要的教育、科研、装备制造 业、高新技术产业基地和交通枢纽城市，也 是辐射西北地区的旅游中心、商贸中心、金 融中心和物流中心； 西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里 ，总人口825万。市区总人口510.26万，是 陕西省的省会，也是西北地区重要的中心城 市、西部大开发的最热点地区，对周边省市 有较大的影响力和辐射作用。 B.西安城市特点： 科技教育和工业基础实力雄厚 3000多个各类科研及技术创新机构 30余所著名院校，90余家国家重点科研企业 文化旅游资源丰富 千年帝都的辉煌史， 13个王朝在此建都 拥有大型景区30个，国家4A级景区9个 工业基础良好 我国重要的高新技术产业、成套输变电设备制造业和飞机制造业基地 有工业企业4.7万户，资产总值1054.36亿元，从业人员109万人 物流潜力巨大 西北地区最大商贸中心和物资集散地 商业网点10余万个，商品集市514个，连锁企业56家，连锁网点1020个 开发区建设发展迅速 2个国家级开发区和1个西北地 区唯一的国家级西安出口加工区 3个省级开发区及一批新的产业园区 C.西安房地产市场和发展前景： • 目前房价水平明显低于国内同级城市，几乎没有泡沫，有较大 上升空间； • 2008年1-5月，在全国大多数城市楼价跌声一片的时候，西安房 价仍稳步上扬； • 经济适用房、政策性住房、单位房改房建设量较大，而本地市 场购买力有限。经济适用房需做宣传、搞促销成为西安独有风 景，在其他大城市难得一见； • 西安是中国西北地区最重要的中心城市，也几乎是周边数省富 裕阶层城市化置业的唯一选择，所以随着西部大开发推进，西 安对周边省市辐射作用必将日益放大，这也是西安城市扩张和 房地产市场发展的重要推动力量。 宏观经济运行背景 / GDP 宏观经济运行背景 / GDP 2007年西安市实现生产总值（GDP） 1737.1亿元 ，按可比价格计算，比上年增长14.6%，增 幅同比提高3.1个百分点，比全国高3.2个百分点。连续3年涨幅达两位数，经济增长势头强劲 2000 1500 1000 500 0 05年GDP总额 06年G