深圳金达沙井项目前期定位报告08-78P.ppt

金达沙井项目前期定位报告 相关前提 相关前提： 按照项目整体进度，预计项目入市时间为2009年底或2010年初； 产品类控制在17层以内的小高层； 迅速回笼资金的要求。 中原地产官方预测——08年有危机，09趋稳 沙井—华南电子重镇、千年蚝乡、居民相当富裕 沙井为封闭型市场，区域内住房形式多以自建房、集资房为主； 未来市场将是集资房与商品房平分秋色。商品房与集资房之间处于博弈状态。 未来集资房市场的竞争态势为“外患内忧”：外患—与商品房拼价格；内忧—与同类型集资房拼品质。 集资房购买群体有限，市场认可度相对较低，除非价格达到他们的心理价位。 集资房购买群体有限，市场认可度相对较低 禧园----沙井唯一的商品房项目 裕富苑—在中心区投资客为主力购买客户群 集资房与商品房价格差距大 面积趋经济实用型，户型可组合 典型集资房户型主要以1*1*1（40-45 ㎡ ）、2*2*1（70-80㎡）、3*2*1 （80-100㎡） 、3*2*2 （115-130㎡）四类产品为主，四者比例约为1：3：2：1，这与市场需求基本吻合。 在售集资房各房型销售情况 各片区一般价格水平：3000-5000不等 小结：集资房市场不明朗！ 产权问题、规划设计、未来房地产趋势、价格虚高等问题制约着集资房市场未来的发展，受客户购买心理的影响最大，集资房市场前景不明朗。 客户调研：需求户型以经济实用的两、三房为主 年收入8-12万，首期可承受11-20万左右 客户深访：地块周边工业集中区租售市场空间大 集资房市场租赁需求较旺 住宅市场小结： 市场需求以经济实用的两、三房为主，注重小区安防。 能承受集资房的客户年收入8-12万，首期可承受11-20万左右，具有一定的积蓄，购买总价一般控制在25-35万左右。 目前集资房市场租赁有着庞大的市场，需求较为旺盛。 “三不靠”地带 西环路商业趋势：工业服务型商业聚集区 随着深圳市区工业厂区成规模外迁，沙井西部工业区渐成华南较大的工业厂区，聚集了安托山高科技工业园、南玻集团、YKK集团、兴英科技厂区等规模以上的新工业厂房，且西部工业区整区规划较好。作为西部工业区与老城区的分界线，西环路沿路的商业主要为西部工业区服务的专业市场，弥补工厂配套空缺。集中了购物商场、家具五金批发、汽修等商业，专业市场氛围良好。 南环路沿路为老工业区，与居住区夹杂病零散分布，此区无良好规划，且以中小型厂房为主。南环路沿路商业氛围并不浓。 商业面积设置需谨慎 南环路商业氛围不足。且从租金水平上看，西环路比南环路附近租金水平要高。从长远来说，本项目地处位置商圈需求空间十分有限，建议在商业面积规划时持谨慎态度。 沙井酒店市场概况：供需两旺，市场需求潜力大 南/西环商圈酒店概况 小结：两极分化严重，差异化市场空间较大 沙井写字楼发展状况 沙井正规写字楼与民房改建的办公空间构成沙井的写字楼主要的供应市场。 写字楼租赁较为活跃的区域为：中心路与新沙路的交叉点沿线，多为民房改建的写字楼。 典型写字楼租赁情况 办公市场：仍有空间可挖，租金水平高过住宅 沙井写字楼市场上存在一些地段较好的民房改建的办公空间，以便捷的交通和低廉的价格（租金水平高过住宅）占领部分市场，区域内办公市场仍存在一定的空间，仍可挖掘； 考虑到办公市场租金高于住宅的租金，在具有市场空间的前提下，项目部分产品功能转化也将成为可能。 “三不靠”地带 地块：综合素质一般，商业价值为主 周边居住环境较差，规模小，基本无优势； 商业氛围一般，临路展示面较好，近西环路，具有一定市场机会，地块具有一定潜在商业价值。 地块商业价值评估 一层临街街铺：考虑在一层临街设置12米进深的小进深黄金铺位，预计租金水平将达到60元/㎡·月左右（要低过西环路临街商业或一楼柜台租金水平 一层集中商业：因其无展示面，虽会保留主入口，但交通组织仍然欠佳，预计未来租金水平在40元/㎡·月（要低过西环路内街租金水平）； 二层集中商业：考虑到面积相对较大，商业氛围有限，二楼商业租金水平预测30 /㎡·月（要低过西环路二层商业的一般水平） ； 项目商住比例建议：20~30% 集资房住宅产品主要还是与集资房内部存在较大竞争，项目地块规模不大，为适当规避风险，建议产品设置上走主流路线，同时兼顾到地块特质，建议项目产品设置上走中小户型路线； 公寓产品市场空间大，周边工业企业存在一定的租售客户，同时小户型产品吸引部分投资客户，有效扩大了客户范围； 引进品牌连锁酒店 在未来发展预期不太明朗的情况下，考虑到后续销售压力，在区域酒店业中档快捷型酒店市场相对空白的情况下，可考虑引进品牌连锁酒店（如：如家、7天、莫泰、如家等），将部分公寓产品（一定楼层）整体承租或合作经营的方式，一方面缓解销售压力，一方面可提升公寓产品形象档次； （准）三星级酒店