河南许昌长葛市世纪明珠广场营销策划案.docVIP

世 纪 明 珠 广 场 （营销策划案） 前 言 一、项目概况 1、地理位置及交通网络 2、长葛市商业发展概况 3、商圈人口与消费状况 4、项目辐射商圈 二、商场定位及规划概况 1、商场主题定位 2、商场定位模式及建筑规划理念与分区 3、商场集客策略 4、商场招商策略 5、商场推广策略 三、商场SOWT分析 1、 商场优势 2、 商场劣势 3、 商场机会 4、 商场竞争 四、商场阶段经营发展规划 1、 商场短期经营规划及目标 2、 商场中期经营规划及目标 3、 商场长期经营规划及目标 五、商场软、硬件投资及运作成本估算 1、商铺平效估算 2、商场经营成本估算 六、商场整体的发展前景及经营设想展望 1、商场发展前景展望 前 言 “风起云涌”谁可“风雨同舟” “沧海横流 方显英雄本色”纵观当今中外商业市场格局已发生了重大改变。“强势商业”理念已伴随着“时代经济”理念进入了一个崭新的发展时期。新世纪、新经济、新思路已成为进入现时市场经济的中心理念。“创新思维”已成为现代企业管理层的核心议题，“创新力”成为现代企业在当今市场的立足之本。“没有道德的社会，是没有创造力的”商业行为理念也得到了超前的发展，形象输出已达到了规范、专业、统一、理性的超前概念。 “整合优势 再战江湖” 21世纪的今天，传统大百货经营模式在城市将会面向现代化购物中心演变。目前我国大百货业内出现的跨行业、跨业态化发展，正是该业态向超大型购物中心转型的前期雏型。如我国部分大城市大的百货商场开始设有免费儿童乐园、代托儿童、喷泉、音乐、游艺中心、美食广场、娱乐城、休闲咖啡厅、美容院、婚纱摄影等；定期举行服装表演、文化知识讲座、商品学术性研讨会、引入艺术活动进行促销，让百货向现代的购物中心开始转型，通过系列化的运作树立品牌，达到与市场同步。以此来抵御入世后一些大的国际知名品牌对市场造成的冲击。 “知已知彼 百战不胎” 概括起来，外商对零售业的冲击主要表现在以下几个方面： １、依靠品牌优势，进行商品竞争； ２、依靠规模优势，进行价格竞争； ３、依靠经营技术、设备优势，进行技术竞争； ４、依靠高质量的优质服务，进行服务竞争； ５、依靠高薪吸引人才优势，进行智力竞争； ６、依靠奖金优势，进行扩张竞争； ７、依靠经营方式、方法优势，进行客户竞争； ８、依靠进出口业务优势，进行渠道竞争； ９、依靠经商观念竞争； １０、依靠高水平的管理和企业形象，进行全方位竞争。 一、项目概况 1．1、地理位置及交通网络 世纪明珠广场位于铁东路北段。世纪明珠广场整体的商业规划约15000平方米，主要是由临街铺与世纪新城组合而成的复合商业物业形态。 铁东路是长葛高端消费名吃一条街，是新城区和老城区的连接纽带，是未来城市的中轴线，是未来的文化、商业的中心。世纪明珠位置北邻周围是大型餐饮行业，南邻建材家居行业，占据得天独厚的条件。 该项目的开发10分钟可以覆盖世纪新城、金华小区、奔马家属院、幸福小区、远大、坡岳等大型社区，固定人口8万左右。20分钟可以覆盖大周、老城、董村、官厅、增福庙乡镇大约20万人口。 1．2、长葛商业发展及商业分布概况 以长葛市发展计划和规划蓝图，及长葛市近几年的经济发展数据指标来分析，以及长葛市现有的市政规划和政府在硬件和软件环境投资的力度，充分表明政府整合发展长葛周边的意愿和决心。通过系统的资源整合，合理的资源调配，使长葛市焕发出勃勃商机，使长葛更具有市场可操作的空间及活力。 目前，城东商业以奥斯帆和保盛广场为主，奥斯帆周围覆盖都是金庄社区、配件城为主，一条107隔断了一切（世纪新城、锦华小区等居民出行过国道极不方便）。奥斯帆的以中低端为主，消费层次比较低，也不适合城市中档消费。二楼家居商场锁绑了奥斯帆的前景发展。保盛家居广场液态分布较乱，整体以家居建材为主，没有大型品牌，主要覆盖桥北一带。加上临107国道，安全隐患大。又没有大型停车场，商家的车位已经停满，消费者无法停车，消费群体不稳定。 1．3、项目辐射商圈 1．3．1、长葛市现有主力消费商圈只有以建设路为主的商业街。辐射半径约为南北3公里，东西2公里。 1．3．2、长葛未来的商业以京广铁路以东为代表的商圈，辐射半径约为15公里。 1．3．3、世纪明珠广场的开发，必将带动整个铁东商业区。铁东路固定小区：世纪新城、锦华小区、远大·御景花园等以及奔马家属院、幸福小区、坡岳新村固定人口8万左右，这些小区均10分钟步行可以到达我项目部。20分钟商业圈可以覆盖到：大周、老成、董村、官厅、增幅庙乡镇，大约20万人口。 1．4、商圈人口与消费状况 以据有部门统计，2008末，全市总人口为70多万人，比上年增长9.1‰；全年出生人口2多万人，人口出生率约为19.2‰；死亡人口约6.23万人，人