池州商之都星光大道项目营销方案.pdfVIP

池州商之都·星光大道营销方案 前言 这是一个市域人口20 万的中国四线城市，这座城市除了农业、主要以旅游业为主要产 业基础，而专业市场、商业街、步行街、社区商业林立，商业市场趋向过度饱和，专业市场 遍地开花。推动这座城市发展的核心动力是数以万计的外来旅游者和外出务工者，维持这个 市场的动力仅仅依靠160 多万的人口。池州，一座靠发展旅游走来的城市。 这是一个体量不大，主体为三栋二、三层商业组成的商业内街项目，它位处城市中心商 业圈边缘的新兴商圈商之都商圈，推出较早，商之都红街商家经营不佳，部分铺面空置，这 个位置没有给池州人民留下繁华、高端或者其它积极的良好印象。本案，地段很好，问题不 少。 合肥丰汇，以慎重、负责任的态度介入项目，两度调研、论证，公司内部积极讨论碰撞， 为的是使本案营销策略能在尽量客观、科学的前提下进行。 一切目的，都是为了解决问题…… 认真研究分析，我们发现项目营销之路颇似“过草地”，市中心商业地段使得项目表象 是一马平川，可城市商业格局、市场以及项目遗留问题又使得项目营销之路“沼泽丛生”， 稍有不慎，项目则又有可能进退两难，销售停滞不前。 我们十分欣慰与庆幸，项目开发商有决心聘请营销团队，对项目进行二次整合，不因几 个客户需求咨询而乐观估计市场，这是本次方案的大前提。 在这个前提这下，我们希望通过我们的专业技术为项目寻找出路和方向，以供商榷。 一、市场概述 1、宏观市场状况：  销售好转，价格平稳，投资开工趋稳，企业资金压力进一步缓解；  在经济探底的背景下，货币政策仍将维持现在的取向，放松的可能性大于收紧；出于稳 增长的需要，中央不会出台更严厉的房地产调控政策，各项政策以稳为主。年底若开发 企业加大推盘，仍能取得不错业绩，但与9-10 月份化加剧类似，年末各城市表现也将 差异显著。 2、商业发展状况：  现有商业步行街的长度主要在150-200 米之间，经营以年末各城市表现也将差异显著。  传统商业的购物、美食和休闲为主，且商业层级和店面形象都不敢恭维，有特色且商业 功能定位鲜明的几乎没有。  多数商业街经营惨淡，即使招租超过80%，仍旧缺乏人气，没有人流就没有商流，没有 商流也就意味着没有财流。  商业街的平均租金范围基本维持在1.1-1.6 元/平米/天，各街铺的租金单价差距不大；  现有的商业格局为传统的商业核心区、杏花村步行街、批发零售、零散的百货商场类组 成；  池州商业近年来有地段商业街、向着中高端百货发展，一大批集中商业如雨后春笋般涌 现，池州商业项目呈现过剩，尤其是中心商业开发数量和体量过多，直接导致未来商业 容量饱和，需要强有力的招商运营和商业的培育期，池州商业街步行街也多，经营环境 都较差，目前只有中心的杏村文化街和东街人气最高，经营状况最好； 3、客户需求状况：  从 1 月份-12 月份，共计来访215 组，平均每月来访 17 组，主要集中于朋友介绍、路 过、大牌广告，由于商之都在池州家喻户晓，本案现在状况是并未做大的营销动作，道 路公交站牌有少量的公交大牌，并未显眼，昭示性不足，来访客户基本依靠路过、和朋 友介绍，而这些路过的客户需求面积区间在30-150 ㎡之间，其中30-80 ㎡占比50%；  购买本案商铺主要来自市是冲着商之都购物而来，顺便参观下本案商铺。  客户购买商铺主力以个体和工薪为主，年龄层次在35-40 岁；同时关注省外客户和40-50 岁将要退休的客户。 4、市场关键点： 上述结论由我司市场部通过市场调研、走访、分析得出，通过上述结论凝练，不难发现：  市场销售好转，政策不确定因素加强；  商业街业态以购物、餐饮、休闲为主，缺乏特殊功能定位，形象较差；  商业街经营较差，即使招租过80％，依然缺乏人气；  商业街的平均租金范围基本维持在1.1-1.6 元/平米/天；  商业格局为传统的商业核心区、杏花村步行街、批发零售、零散的百货商场；  未来开发体量较大，市场、步行街、各种商街林立，未来市场容量饱和；  客户以口碑传播获知为主，需求主力在30-50 ㎡约占50％；  商之都的品牌效应较强；  客户群主要以个体和工薪为主，年龄在35-40 岁； 5、对本案的提示：  从业态定位、功能定位及形象定位上做文章，与市场形成有效的差异化，形成突破