汉口中心城区原租界改造项目可行性研究报告启动区.doc

汉口中心城区（原租界）改造 项目可行性研究报告 （启动区） 武汉城市投资集团有限公司 武汉桥建集团有限公司 二○○六年七月 目 录 第一部分 总论 1 一、项目建设背景 1 二、项目概况 2 三、建设单位概况 3 四、编制依据与研究范围 5 第二部分 项目建设必要性 6 一、从历史角度看， 6 二、从文化角度看 6 三、从城市发展的角度看 6 四、从构建和谐社会的角度看 6 五、从经济价值的角度看 6 第三部分 项目的市场分析 6 一、武汉市的自然经济环境与城市概况 6 二、武汉市的国民经济发展现状及市场潜力分析 6 三、 武汉市房地产业发展趋势分析 6 四 汉口中心城区（原租界）综合改造项目竞争优势分析 6 五 项目发展定位 6 六 项目推广策略和手段 6 第四部分 建设条件分析和工程进度安排 6 一、建设条件 6 二、工程进度安排 6 第五部分 项目的规模和性质 6 第六部分 工程设计 6 一、 建筑设计 6 二、 结构设计 6 三、装修 6 第七部分 交通、消防、环保 6 一、交通 6 二、消防 6 三、给排水功能要求 6 四、环境保护 6 第八部分 投资估算与资金筹措 6 一．投资估算 6 二. 资金筹措 6 第九部分 收入估算 6 一、计算期估算 6 二、销售（租赁）收入估算 6 第十部分 财务效益分析 6 一、现金流量分析 6 二、内部收益率 6 三、静态投资收益率分析 6 四、债务清偿能力分析 6 第十一部分 结论与建议 6 一、结论 6 二、建议 6 附表1 启动区 总投资明细表 附表2 启动区 资金运用筹措表 附表3 启动区 损益表 附表4 启动区 还本付息表 附表5 启动区 全部投资现金流量表 附表6 启动区 开发进度表 第一部分 总论 一、项目建设背景 改革开放以来，中国的经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在2005年三月份闭幕的人代会上，温家宝总理在政府工作报告中正式提出了“中部崛起”的概念，这意味着中央政府将在政策、财政、基础设施建设等方面将会向中部地区倾斜，刺激经济的快速发展。地处腹地的中部六省面临着一次全新的历史发展机遇，武汉作为中部省会城市的龙头，理应走在快速发展的前列，尽早实现经济的腾飞。 “十五”期间，武汉市经济2005年武汉的地区生产总值达到2238亿元，人均生产总值首次突破3000美元，达到3245美元。固定资产投资突破1000亿元；社会消费品零售总额突破了1000亿元。武汉市城市建设投资开发集团有限公司城市建设投资开发集团有限公司武汉城市建设投资开发集团有限公司武汉市晴川街解放一村8号（430050）武汉市城市建设投资开发集团有限公司是从事城市基础建设设施项目投资业务的正局级市属国有独资公司(企业化运作)。公司下辖水务、燃气热力、轨道交通、房产、路桥等十个（集团）公司和相关单位，总产总额达165亿元。经营领域涉及给排水、污水处理、燃气热力、轨道交通、城市道路、桥梁等基础设施建设以及市属公房管理和房地产经营开发，成为武汉市最大的市属国有控股公司和城市建设领域的骨干企业。作为城市基础设施建设的投融资主体，承担着市政府下达的城市基础设施项目的建设任务，负责城市基础设施资产的营运及相关开发，负责所属企业的运营管理和提供优质服务及国有资产保值增值。武汉市） ● 《武汉市城市总体规划(1996-2020年)》 ● 武汉市国民经济与社会发展“十一五”规划 ● 武汉市规划设计院《武汉历史文化名称.一元片区保护规划》（2002年11月份实施并获得国家建设部二等奖）； ● 武汉市发改委报国家发改委申请历史建筑保护基金的《汉口近代租界风貌街区保护项目规划》（保护内容和方案取得国家发改委的认可）； ● 本公司向政府勘测设计院即规划部门购买的用地现状图及规划路网图等 ● 武汉城投集团隧道公司提供的隧道详细规划建设与拆迁红线图等； ● 本公司对租界区的重点调查及本公司策划小组对项目未来规划的概念构想；本公司房地产投资及城市基础设施投资管理的相关经验； ● 天津及上海旧城改造经验借鉴。 （二）研究范围 该可行性研究范围包括： 总论； 项目建设必要性研究； 项目市场分析； 建设条件分析和工程进度安排； 项目的规模和性质； 工程设计； 消防、环保和卫生； 投资估算与资金筹措； 财务数据估算； 财务效益分析； 结论和建议等。 在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。 第二部分 项目建设必要性 一、从历史角度看， 自1861年，德、俄、法、日等国在汉口租界侵