市区老破小真不如郊区高大上.doc

郊区买房绝对是未来的主流。也就是说你住在这个城市的任何一个点，享受到的居住水平、资源配套和服务都是差不多的。 当下市区内的老房子它的成交量和价格基本是到头了，之后大部分是流向租赁市场，少部分因为学区属性继续流通交易。而真正进入交易链条的是那些郊区的新房，交通便捷，各项配套资源完善，工作生活可以一站式解决。 而这个逻辑的背后的观点支撑就是社会和城市发展的必然阶段——郊区城市化。 我知道大家会对此提出质疑，所以我们先来看看近年来一线城市新房和二手房的成交走势： 看图很清晰： 一线城市是最典型二手房涨的又快又凶的城市，2011到2012年一线城市土地供给比较慢，2012到2013年二手房就大涨了，原因是没有新房了，大家只能买二手房。2013年土地供给了，二手房立马就下来了，既然有新房且位置和地段还不错，那傻子才会买二手。而2014年国家政策出台，严格控制特大城市人口规模，二手房又继续看涨。 而这幅曲线足以说明消费者、客户并不是想买二手房，如果有的选，如果有新房，新房配套还不错，我一定会买新房。 所以，二手房市场如火如荼的第一个原因就是——新房供应不够。 而大家也都知道新房是解决增量需求，也就是说一个城市里面要盖的新房子对应的是新增加的住房需求。 二手房是解决存量需求。简单理解就是说人均居住面积不变和人口数量如果不变，那么这个供需状态就是稳定的。而一旦人口持续上涨以及人均居住面积也有需求的话，那市场一定需要新增一定的住房面积。 一线城市和核心城市的城市化还有很长一段路要走，大量年轻人口还在涌入。而如果要满足增量需求且人均居住面积不下降，势必要提高增量面积的供给。 而看过下面这幅图，你就知道国家其实已经开始调整新房和二手房的供应节奏了。 首先针对二手房，各大一线城市纷纷加入到了“限售”的行列。 短期看，限售就是今年买的房子未来两三年不让卖了。短期肯定是打压投资需求，控制房价上涨的预期。但从长期看，它控制的是近两三年内的二手房的供应，如果一个城市每年二手房供应里面有30%是三年以内的话，如果这个城市限售了三年，那这个城市未来两三年都会减少20%的供应，二手房供应希望房价涨吗？不是的。各个城市新房大量放出，大家不要在市区里面买二手房了，请来郊区买新房。 其次针对新房，十三五规划几个一线城市和核心城市纷纷加大土地供应。 例如：北京明确未来五年供应住宅用地将达6000万平方米，其中租赁住房1300万平方米。上海计划“十三五”期间新增各类住房用地5500万平方米，比“十二五”期间增加近20%，新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。 然而再看看当下的土拍情况，逐渐向郊区转移，一方面是因为市区拆迁成本太高，另一方面也是为了发展卫星城，实现郊区城市化。 所以，随着越来越完善的基建配套和产业转移，开发商在那里造好房子，吸引人气，当城市里的二手房你买不到的时候，只能选择郊区，这就是未来几年市场的清晰导向。 而二手房市场如火如荼的第二个原因则是——郊区配套不完善。 比如我们聊房山，2014年之前整个片区除了房山老县城和良乡街道有点人气儿，其它地方60%是农田，基建配套一塌糊涂。论购物，大型商超和购物中心除了良乡的家乐福、国泰百货就是老县城的物美、商业街；有个麦当劳和肯德基就算是商业氛围浓厚了。 想要体验高level的吃喝玩乐一条街，还真得周末坐着房山线哐哧哐哧进五环。论教育，除了区政府附近的一中和二中，其它的真算了；医疗资源全靠西三环。 地铁沿线的新房倒是建了不少，可就是没人来买。那会儿，炒房的人还不像今天这么多，80%都是用来自住。如果每天上班，通勤几小时花在路上，家门口一没菜市场，二没好学校，三没大医院，除了楼下有地铁。那和市区同价格的二手房相比，我为啥还要买房山？ 所以，房山的新房成交量在2014年之前都是处于低谷阶段，直到2015年才有了突破性的增长，而这都得利于政府要房山卫星城的最新一步的战略定位。 2015年十三五规划开始，房山区政府开始卖地建房，地铁延伸线开工，武警总医院搬迁，万科商场开业，奥特莱斯扩容，北京四中和十二中入驻，郊野公园投入使用，良乡大学城搬迁，政府为了吸引产业入驻，还提出多重政策福利。整体新房市场一下子就火了。 身边好多朋友开始放弃市区老破小，转买房山的五环外。新房价格合适，户型好大开发商，小区设计人性化，物业安保都算是一流，而我住在这儿，就能享受到和市区同样的资源配套。为啥不来房山买新房？最重要的是空气环境还都好。 我们经常会将中国的一线城市和纽约以及东京这样的城市进行对比。比如在纽约，我花200-300万可以在这个城市的任何一个角落买到适合的房子，且配套资源都是同样优质的；而北京同样的价格潘家园的配套就是比门头沟好。但那是之前，现在政府在做的，就是让纽约状态中国化、普遍化。 郊区城市化的确是一盘大棋，需要