罗江天马山生态农业休闲区建设项目可行性研究报告推荐.doc

罗江天马山生态农业休闲区建设项目可行性研究报告 1、相关定义 1.1、项目可行性研究的概念 可行性研究是为投资者在项目是否投资前运用技术经济论证项目是否可行 的一门科学。可行性研究的最终目的是综合论证将要投资项目在市场发展可行 性,实施上的可能性和风险性,效益上的合理性和盈利性。简而言之,就是从市 场和效益两方面判断一个项目是否可行,这是投资者决策的一个重要依据。 可行性研究最早起源于美国,是投资前期对项目进行技术经济论证的一种科 学方法。早在上个世纪 30 年代,美国学者已经将这种研究方法应用于项目的可 行性研究。从上个世纪 60 年代至今,随着社会经济的快速发展,科学技术日新 月异,新的理论不断出现及应用在实际中,时代的不断进步,可行性研究在各领 域中不断应用与更新,逐渐形成系统性的科学研究方法。在房地产开发项目实际 应用中,可行性研究的作用越来越显著,因此,如何完成可行性研究对于整个房 地产开发项目在顺利完成的一项前期关键工作。上世纪 50 年代以后,可行性研 究迅速发展而且应用领域日益广泛,其中包括工程建设、生产领域等。在广泛应 用过程中,可行性研究也逐渐具有系统性和科学性。本文对东莞虎门 XX 山庄项 目可行性研究正是可行性研究理论和方法在房地产开发项目上的具体运用。它是 追求在项目开发过程中能以最小的投入获得最大的产出,取得最佳经济效益的科 学手段。它是投资者进行决策和制定项目策划的科学参考依据,是对开发项目具 有实践意义的指导性文件。 1.2、房地产投资的相关定义 2.1房地产投资的基本要素 2.1 .1房地产的概念 房地产是以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属 关系。但其概念有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地, 即只有土地和房屋结合在一起时刁能称为房地产,未建有房屋的土地,只能叫地 产,不能口日房地产。 广义房地产包括地产和房产,但并不是说,只有房产和地产合为一体时,刁 能称为房地产,单纯的土地也可以称为房地产,是房地产的一种存在形态。 房地产对于经济发展具有较强的敏感性和一定的超前性。它包含四层含义: (1)房地产以土地和房屋设施作为其存在的物质形态。房地产是属于经济范 畴的一种特殊形态的财产,是经济的抽象。所以房地产也属于财富积累的一种形式 是财富的象征 (2)房地产作为财产的一种形态,必然涉及权属关系。产权的让渡、分割、 继承抵押等构成房地产经济活动的基本内容,在不同的所有制条件下,其权属关系 各不相同。 (3)房地产产权为不同所有者占有。在发达市场经济条件下,必然引发对权 益的追求和实现,从而产生各种经营活动和商业行为。 (4)房地产以其不能做物理运动为基本特征,因此也称为不动产。在各种不 同的社会形态中,房地产始终是人类赖以厂[存和生活的基本条件,是一切经济活动的 基础和载体。 需要说明的是,房地产是我国独有的概念,国际卜一般称之为不动产(Re、,1阮 t。、te)。所谓不动产是指不能移动的物,移动后会改变原来的性质、形状和失去原有 的价值。如土地、建筑物和构筑物等,其法律意义在于,不动产产权转移时,必须 到国家指定的机关进行登记,其转移刁具有法律效力。在我国香港,房地产又称为物 业,香港人对物业的解释是”物业是单元性不动产,一住宅单位是一物业,一工厂 楼宇是一物业,一农庄也是一物业,故物业可大可小,大物业可分割为小物业。” 兰州人学硕{学位论文 1几海T公司服装产业幕地房产项目可行性研究报告 房地产的特征 (1)位置固定性、个别性。土地具有不可移动性,房屋定着于土地之上,也 不可移动。房地产位置固定性派生出房地产的个别性,即没有两宗完全相同的房地产。 该特性决定了房地产供给和需求的地方性和区域性,因此,房地产不存在统一的市场 价格。 (2)使用长期性。土地具有不可毁灭性,具有永恒的使用价值(尤其是建筑 用地,房屋一经建成,其使用年限一般可达数十年至上百年,因此,房地产可长期 为人们使用。 (3)投资大量性。房地产开发建设需巨额投资,在我国大城市,每平方米(建 筑面积)的土地价格(楼面地价)少则数百元,多则数千元,甚至上万元,房屋 的建筑安装工程造价也很昂贵。 (4)保值增值性。随着社会经济的发展和人口的不断增加,房地产需求不断 增长,而房地产供给量(特别是土地供给量)是有限的,因此,房地产价格总体上 呈上涨趋势,因而使其具有保值增值性。 (5)价格易受周围环境影响。房地产价格除与其自身质量有关外,主要取决于 其位置和周围环境,受邻近房地产用途和功能等多方面的影响。 2.1.3房地产的分类 房地产可以按以下少盯中方式分 (1)按房地产用途分类 (2)按房地产拥有方式分类 (3)按房地产实物形态分类 (4)按房地产开发程度分类 (5)按房地产开发经营内容