第五大道三期3栋公寓功能定位发展研析.doc

“第五大道”三期 3栋公寓功能定位发展研析 . 深圳市至祥置业有限公司 目　　录 一、宏观政策、区域规划背景与环境分析 2 1、政策背景 2 2、区域规划 3 3、宝安中心区环境分析 6 4、未来区域市场对本案公寓的影响 6 二、市场楼盘个案分析 7 1、写字楼市场分析 7 2、“类写字楼”市场分析 15 3、住宅市场分析 21 4、针对以上三种物业类型借鉴交叉思考 24 三、3栋公寓功能发展性研析 25 1、市场不同类型公寓优劣势分析 25 2、公寓发展方向建议 26 一、宏观政策、区域规划背景与环境分析 1、政策背景 ①、行政调控简析 深圳重点政策简析 时间 政策 政策详情 2010.4 “限贷政策”出台 限贷政策出台，规定首套住房建筑面积在90㎡以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，贷款买二套房首付不得低于50%。 2010.10 “限购令”出台 深圳市暂时执行限定居民家庭购房套数政策，深圳户籍居民家庭限购两套，非深圳户籍居民家庭限购一套；商业不在此范围内。 2011.1.26 二套房贷首付比例上调 国务院要求进一步调控房地产市场，二套房房贷首付比例提高至60%。 2011.3 出台限购令细则 出台限购令细则：提供补税证明也不能购房 2011.5 “限价令”出台 继限贷、限购政策之后，深圳执行更严厉的调控措施，政府将直接对单个楼盘的预售价进行限制，商品房实行一房一价。 2011.8.1起 深圳房价零增长 将调控政策中“价格增幅不超过GDP涨幅”的目标修订为“价格月度环比零增长”。 2011.12 继续执行限购政策 深圳明确表示继续执行房地产限购政策 分析： 2011年“限购”、“限价”、“限贷”等房地产调控政策全面升级，政府调控力度持续加大，下半年调控效果明显。 ②、金融调控简析 为抑制通货膨胀，央行动用了数量型和价格型的货币政策。2011年上半年，央行每月上调一次存准率，共计6次；另外，央行分别在今年2、4、7月份加息0.25个百分点。近期，12月5起，下调存准率0.5个百分点，释放货币政策微调信号。 2010.10至2011.12存准率调整一览表 日期 调整幅度 2011年1月20日 0.5% 2011年2月24日 0.5% 2011年3月25日 0.5% 2011年4月21日 0.5% 2011年5月18日 0.5% 2011年6月20日 0.5% 2011年12月5日 -0.5% 分析： 2010年政府出台限贷、限购政策，对楼市进行严格调控；2011年政府开始加大密度对楼市进行调控，5月限价令出台后，楼市逐渐进入下行阶段。 ③、政策背景总结 2011年“限购”、“限价”、“限贷”等房地产调控政策全面升级，政府调控力度持续加大，下半年调控效果明显。 加息与上调存准金双管齐下，政府严格控制楼市资金流入，增加了房地产企业获得资金的难度，也提高了购房者的成本。 2011年政策力度进一步加大，调控严厉显示政府打压房价、遏制房地产泡沫的决心，预计2012年房地产调控厉政将持续执行。 2、区域规划 ①、前海片区发展规划分析 前海片区战略定位： 粤港现代服务业创新合作示范区 （与国际接轨，重点发展创新金融、商务、总部经济、高端科技、物流等重要产业） 现代服务业体制机制创新区 现代服务业发展集聚区 香港与内地紧密合作先导区 珠三角地区产业升级引领区 分析： 前海中心是整个珠三角的经济中心，服务的范围是整个珠三角地区，被定义为珠三角的“曼哈顿”，目前最新动态显示，深圳拟争取在前海开展跨境人民币金融创新合作。 ②、前海片区发展趋势分析 前海中心区是连接香港、深圳、广州的交通枢纽，因此为该片区带来大量的劳动人口及产业升级机会。 分析： 商务中心的西移是必然趋势，前海中心区一直控制住宅开发，目的就是更好的保持前海中心区在未来作为商务中心的地位，商务办公、商业是前海未来发展建设的重点。 ③、宝安中心区规划分析 中轴公建配套规划完善，现处于建设阶段，大部分配套（如地铁、体育馆场等）已投入使用。 宝安中心区以行政中心向南延伸的中央轴线为界，分隔成2大区域，其中西边片区为中央商务区，东边片区为中央商业区。 宝安中心区建设完善后，将拥有至少35栋的写字楼，将成为深圳第五大写字楼重地。 随宝中中央商务区价值的快速提升，位于该区域的高发·第5大道将成为收益楼盘之一，投资价值获得较大提升。 分析： 第五大道位于宝安滨海片区政府规划核心第一圈层的中心位置，处于区域高附加值的滨海CBD（中央商务区）地带，现区域内住宅区用地的开发已近尾声，后续建设向商务办公区与核心商务区转移。 ④、区域规划情况分析总结 前海中心国际化的定位，具有战略性意义，是珠三角未来的商务中心，与香港、广州等城市接轨，服务范围覆盖整个珠三