关于合肥市房产现状的调查报告.docVIP

关于合肥市房产现状的调查报告 学号：1034001200260 姓名：王琳琳 调查目的：近年来由于房产的迅速发展，经济是否能平稳运行，越来越和房产紧密相关。通过对房地产的现状进行调查，以便于及时发现问题并解决问题。 调查时间：2011年8至2011年9月 调查对象：合肥市区某住宅花园 调查方式：采访 查资料 调查内容： 近一年来，我国政府陆续推出了一系列房地产宏观调控政策。一线城市的房价涨幅有所下降，但象合肥这样的二三线城市房价上涨趋势仍没有改变。房价好像进入了一个恶性循环的怪圈。这个怪圈以“调控-观望-反弹”的形式出现，每经历一次，房价就攀升一个新的高点。 一、房价上涨的原因。 (一)政府相关房产政策的影响。 2003年，国务院18号文件提出:“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，房地产被正式赋予产业的定义。自此，我国房价便开始了以每年两位数的增幅快速增长。 合肥相对于北京上海等一线城市发展滞后，房价的迅速攀升在2009年左右，就现在调查的某花园住宅，是2007年的住房，当时的房价是每平方6000左右，2009年涨至8000左右，上升了30%左右。 合肥房价的狂涨当然还是受其大环境的影响。2007年8月国务院出台24号文件，指出“住房问题是民生问题”，强调了住房与民生的关系，并从保障和改善民生的要求出发采取了一系列的调控措施，不再把房地产单纯看成“支柱产业”。2008年全国房价的涨幅有所减弱，但由于遭受金融危机，为实现“保增长”的任务，房地产的“支柱产业”再度受到重视，并继续承担起对经济增长的拉动作用。2009年，房价再度进入疯涨期。据国家发改委及统计局发布的数据，截止12月，全国70个大中城市的住宅平均售价达到梅平方4600元，每比2008年平均价上涨了1000元，创下了26个月涨幅新高。 可见政府的调控政策并没有达到预期的效果，房价的问题已经成为老百姓茶余饭后谈论的热点话题，当然也只能是谈论，对于大多数领着薪水过日子的老百姓来说，也只能是望房兴叹了。 (二)、炒房造成的房价上涨。 1、房产开发商的炒作。房产商抓住购房者买涨不买落得心理，占调查总说的67%。为了抬高房价，获得更多利润，许多房地产开发商利用各种方法和方式不断地对房地产行业的发展作商业化炒作，从而尽可能的发布各种有利于抬高房价的虚假信息，对消费者购房行为进行错误的引导。同时，许多房地产开发商利用消费者害怕房价持续上涨的消费心理，在房价上涨的过程中让消费者购买，从而获得高额利润。 2、一部分房产投机者的疯狂炒作。一部分投机者钻了国家房产政策不够完备的空子，大量购置闲置房产，消费者看到房产的走势这么好，自然争相购买，房产商再趁机抬高房价，房价就被越炒越高。 (三)、市区土地供应量逐步减少，拆迁成本高。 合肥这几年的经济发展迅速，城市化建设步伐不断加快，对城市市区土地的需求和利用量也在不断地增加，然而市区的土地利用率正在逐步减少，这就造成了城市土地供需矛盾。同时，在城市改建过程中，对于市区内旧的建筑物的拆迁都需要投入大量的人力、物力和财力，这些因素必将加大房地产开发商的成本。 (四)、外地人口的大量流入，也是导致房嫁上涨的原因之一。 合肥作为省会城市，每年都有大量的外地人口流入本市。居民人口的增加，造成了房地产市场的繁荣，扩大了对商品房市场的需求。 二、政府政策带来的预期和实际现状。 要想从实际解决不断上涨的房价和居民收入之间的矛盾，让每个居民都能住上房，有房住，这不是一朝一夕所能解决的问题，要从多方面来分析和考察。 首先，政府的政策要从实际上针对目前的房地产现状。虽然政府已经提出住房限制令，但住房限制令，能否从根本上解决房价的上涨这令人质疑。因为住房限制令的要义有三方面：一是本地居民可购买第二套住房；二是异地居民有限制的可购买一套住房；三是禁止居民购买第三套以上的住房。可以说，从限制令的要义来看，对住房投机炒作的最大作用是限制居民购买第三套以上的住房。但是，如果没有其他条件的限制，仅是第一要义，如果本地居民再增加一套住房，那么城市的住房供应量就需要建造233亿平方米的住房。如果按照住房销售最高的年份2010年来计算，这样的住房供应量也要25年才能完成。如果再加上1%的城市化率，每年就得加大50%的住房供应量。因此，尽管限制令体现政府对房产市场的干预，但不能遏制住房需求，反而可能激发更多的住房潜在需求。 其次，对住房需求或价格能够进行有效调控的工具是信贷政策和税收政策。就当前国内房地产的市场情况来看，房地产税收政策市全世界最优惠的税收政策。正因如此，中国房地产政策成了国内房地产投机炒作盛行的最大推动力。如果中国加大对房地产税收的力度，那政府也无须那么绞尽脑汁的想这么多应对房产政策的方法。 再