蓝海现代城商业部分营销方案.ppt

蓝海现代城 商业部分营销方案;项目分析 ;˙城市性质：历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市 ˙人口规模：2008年底，扬州市区城市人口已达101.6万人 ˙用地规模：2008年底，建成区规模已达119平方公里 ˙城市特点：市区——东联西进南扩；全市域——一横（沿江产业带）、一纵（沿运产业带）、一环（市域环路）;本案;◎市场竞品;˙凯运壹位商业广场;˙扬州大世界国际广场;˙经典商务广场;˙首席国际大厦;◎市场竞品去化速度一览;;地段前景;◎本项目产品面积分布; 位置－地段优越，交通要道， 人流量大 街铺－双面街，为扬州人所喜 好 成屋－准现房销售，对注重投 资效益的投资客来说较 具吸引力; 氛围支撑－东区商业氛围逐渐形 成，我项目可打造成与1912酒吧 街、壹位商业广场等互补的商业 业态； 楼市趋暖－在保增长、增内需的 宏观经济要求下，房地产承担着 拉动经济的重要作用，促进房地 产成交和投资的宏观调控方向使 得扬州楼市趋暖。;我们卖的是：东区核心地段、街铺、双面街； ;项目分析 ;参照并分析蓝海现代城前期来访客户的分布，我们可以得出本项 目的影响区域范围：东区、老城区占主导（占前期来人的81%）； 西区、扬州下辖市镇（尤其是江都）亦不乏来人。 但商业物业的投资属性使得其能吸引更广域的人群，也要求我们 加大传播推广的力度。;参照并分析蓝海现代城前期来访客户的年龄分布，我们可以得出： 对本项目感兴趣的人群大多为30岁以上的二次置业人群，而身为 投资物业的商铺及办公楼，其年龄层也集中为30岁以上的具购买 力、一定程度上事业有成的人士，但亦不排除有家庭支持的、买 铺自营的年轻的创业人士。;参照并分析蓝海现代城前期来访客户的职业分布，我们可以得出： 自营业主占大部分；同时结合针对周边在售商业项目的客户分析 （eg:大世界商业广场商铺部分被曲江商品城业主快速消化），我 项目的目标客户职业将是自营业主、投资客为主。 ;通过对潜在客户抽样分析，可以得出：客户投资商业物业主要倾向 于选择面积在60-100平米之间??，占比达到49%。这对我项目商铺 部分去化造成较大抗性。;通过对市场调研及成交分析，潜在客户对项目的价格评估： 1）出于客户的购买心理，办公物业选择 6000元/㎡以下的占到了绝对的比重；商铺选择6000至10000元/㎡的占大部分； 2）客户心理预期并不代表客户的实际支付能力，价格仍具一定上扬空间； 3）项目定价宜一定程度上考虑客户的心理预期价位，以保证一定的去化速度。;◎目标客户锁定;项目分析 ;◎业态;◎业态;◎推广名;◎推广;◎推广;总结潜在客户分析中－购买客户对价格的要素考虑~ ;◎价格建议——商铺;◎价格建议——办公;THE END THANKS