西安立丰购物广场营销推广方案.docVIP

项目描述 区域经济环境分析 一、宏观经济环境分析 1、经济综合实力增强 据西安市统计局有关资料显示，2003年西安市生产总值达到940.35亿元，比上年同期增长13.5％。全市地方财政收入达到70亿元，增长16.7％；全市固定资产投资482亿元，增长41％；农民人均收入达2826元，增长27％，城镇居民人均可支配收入7748元，比上年同期增长13.01％，消费性支出6805元，比上年同期增长6％。城市居民人均储蓄额首次突破万元大关。如果不出大的意外，2004年西安GDP总量将突破1000亿元大关，有望成为西北地区首个突破千亿元的城市。 2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。 在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，2003年西安市民恩格尔系数为34.4％，白领阶层的恩格尔系数低于26％，服装、家电、通讯、交通、教育、娱乐等消费额均比上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功的转移。 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 根据《西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》的精神，西安市的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化建设，大量的人口外迁与城市扩张后大量的农业人口城市化，将促使环城墙以外的人口密度大大高于城墙以内，从而带动城墙外商业网点建设的高速发展。 4、消费形态与观念变化分析： 从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平的逐步提高，多数消费者已经满足了最基本的温饱型消费，对消费质量的要求在逐步提高，杂货铺式的消费将逐渐退居补充地位； 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消费区转移。在老店面、老商品、老环境已不能满足消费者的在最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费需求。由于市中心现存的交通不便、消费品类相对单调、购物环境脏、乱、差等制约因素，加大了消费成本、影响了消费形象，必将促使一部分消费者对消费区域的重新选择； 从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。 从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高； 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足备用的同时，更需要满足时尚消费的需求。 二、区域现状及区内人口构成 介入商家 其余商铺经营类别 F9/F10 华纳影城、文化广场 时代华纳 F9：书店、微波食品F10：CD、音像 F8 健康驿站 美容、美发、健身、高尔夫、画廊 F7 大食代广场 餐饮、国际风味餐厅 F6 童话王国 玩具、童装、卡通天地、儿童教育 F5 动感地带 主力百货 运动、休闲 F4 君子风度 男装、男鞋、皮具、男士用品 F3 淑女情怀 淑女装、休闲女装、内衣 F2 潮流地带 女鞋、女包、淑女装 F1 经典荟萃 沃尔玛 化妆品、钟表、珠宝、精品皮具 B1 超级卖场 引导、方便消费者日常必须品消费区 B2/B3 地下停车场 最方便、快捷的停车场 第五节 项目运作 一、操作方式： “量身订做”，即在建筑设计之前，已与商业机构达成合作意向，明确了建筑设计的针对性，避免了先盖房后招商的盲目性和风险性，在具备销售条件时形成“强势商业机构主导、独立商铺及其他业态分享客流”的状况，大大提升投资者信心。 二、经营目标： 投资者利益 + 经营者利益 + 金融机构利益 = 开发商利益实现上述四方利益共赢，形成立丰商业地产的品牌产品，培养稳定的客户群体。 三、概念创新： “体验经济” + “旅游购物” + “度假购物” “体验经济” 是企业以服务为舞台，以商品为道具，以消费者为中心，创造出令人难忘的 ‘情感共振’型的体验。 “旅游购物”及“度假购物”是对“体验经济”的进一步诠释，通过独到的建筑设计、配套、人性化管理等强化项目的旅游玩赏性质，使消费者从传统的功能性购物行为中解脱出来，陶醉在无须付费的空间当中，就如同旅游和度假一样轻