葫芦岛山河半岛开盘策略及推广思路.ppt

《山河半岛》开盘策略及推广思路 山河半岛 开盘策略及推广思路 开发商：辽宁兴达实业集团 营销策划：广州三明置业顾问有限公司 2011年5月 一、前期回顾及总结 三、整体营销策略 九、费用预算 四、策略实施重点 五、阶段部署构思 八、开盘活动执行方案 七、销售模式 六、阶段操作细分 十、总结 二、重要进度计划节点 一、前期回顾及总结 2009年4月 2009年12月 2010年12月 2008年12月 1、推广回顾 开放售楼中心， 接受客户咨询 组织参加葫芦岛 09春季房展会 组织客户召开 首次项目推介会 业主新年 华泰酒会 2009年1月 发布11次报广、 楼体 广告、户外 广告牌、路旗、 房展会派发增刊、 单张、台历等宣 传资料 发布4次广告 推出200张 购房VIP卡 标注：营销活动 广告投放 客户拓展 2、推广成果 客户咨询情况 ——截止至2011年6月底，本年度山河半岛共登记咨询客户1348组，其中来电客户611组、来访客户737组。? 产品销售情况 ——截止至2011年6月22日，山河半岛一期住宅1576套，总建筑面积150880平方米，已销售1106套，已售面积98124平方米，住宅销售额为322430918元，门市销售额，车库销售额为2250130元，地库销售额为1887540元，目前总销售额为349215634元。 其中2011年5月销售38套，总面积3299平方米，总销售，总回款，2011年6月销售12套，总面积1079平方米，总销售额5043326元，总回款额2670888元。 3、推广总结 客户总结 ——目前成交客户主要以连山老城区客户为主（约占7成）。随着推广的全面展开以及客户储备规模的需要，除市内以外，还需适当考虑拓展周边城镇及城市。 ——从目前的客户需求来看，多集中在80-100平米的两室。 宣传总结 ——项目初期的宣传推广投入较多，从领先的理念、高起点的建筑规划、产 品品质等方面强调了项目的大盘地位，并在市场上打开了高品质楼盘的理念。 ——由于当时受到销售证件的制约，我们在新闻及舆论导向的手法运用较少，未充分形成市场主动关注项目的趋势，客户多处于被动接受信息阶段。 ——客户获知途径较少，来电来访的客户统计信息显示，项目传播主要依靠户外广告及报纸。 4、市场总结 市场总结 从前期的销售情况来看，市场对于山河半岛的产品还是比较认可的，客户对我项目的认同主要表现在以下几个方面： 1）户型 2）建筑品质 3）景观绿化 4）地理位置 5）规划设计 市场竞争，导致客户分流；价位方面，较周边楼盘较高，对本项目楼盘销售冲击较大；开发进度方面，进度较慢，交户时间一再推迟，客户情绪较高涨，再加上同行业进行谣言传播，纵观以上因素，影响了项目的正常销售。再则从5、6月份以来，价格进行上调后，使市场认知度受到一定的抗性。 【观 点】 1、加大宣传推广投放力度 3、加强开发商品牌建设 4、加强项目开发的连贯性 2、加大小区物业环境建设 11.08.15 售楼处开放 展示区开放 11.08.20 样板间开放 园林景观展示 11.08.01 招募 11.08.26 开盘 11.06.30一期交户 11.09.04 展销会结束 装修展示结束 开盘时机分析 按照工程进度计划，关键工程节点为：  根据项目的销售情况和工程进度情况，力争在今年8月26日进行开盘，则之前的相关工作要求完成，具体时间节点由公司研究决定后实施。 二、重要进度计划节点 二、重要进度计划节点 11.06.30 一期交户 主推大户型 11.08.15 售楼处开放 展示区开放 放号 11.08.20 样板间开放 园林景观展示 装设计大赛选评 11.08.26 开盘销售 建材家居展销会开幕、家装设计大赛颁奖 预热期 强化期 11.09.04 展销会结束 装修公司展示活动结束 延续期 11.08.01 幼儿绘画展 家装设计大赛招募 建材联盟会员招募 山河会会员招募 推广节点分析 推广启动在7月初开始，集中启动在8月1日开始 整体营销策略：高调亮相·强势出击·瞬间引爆 阶段主题：树立山河半岛高端形象及活动信息释放 媒体全面启动：采取非常媒体组合，瞬间引爆市场 现场进驻：持续活动制造人气促进现场氛围 渠道通路：主动出击，储备客源 1）、预热期：2011年6月28日-2011年8月1日 本阶段主要是将山河半岛再一次强势推入市场，吸引市民的注 意。 2）、强化期：2011年8月1日-2011年8月26日