上海市西康路商业市场及定价报告新.pptVIP

亚新生活广场—业态配比 亚新生活广场主要品牌零售为主，占整个业态的75％，其中餐饮主要有品牌餐饮、休闲餐饮、特色餐饮，占整个业态的15％。休闲娱乐有浴场、游艺房、网吧、美容SPA、酒吧、KTV。占整个业态的20％ 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 亚新生活广场—经营状况 娱乐：因为长寿路目前已成为本市KTV会所较为集中的一个商圈，加上是连接站前商圈和中山公园商圈的区域型商圈。中低档娱乐业消费会被周边商圈有所拉动。所以亚新周边现有的中低档娱乐经营状况一般。 餐饮：餐饮业是目前需求较大的，本区域内有大量的办公客流，午间的消费需求非常强烈，加之亚新是连接虹口、上海火车站与中山公园以及武宁曹阳地区必经路段，流动客流所带来的消费也非常大。所以在亚新生活广场内和附近的餐饮行业目前经营状况都较为理想。 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 调频壹广场—概况 调频壹 本案 调频壹广场（Channel 1）地处长寿路和陕西北路交界，总共六层，建筑面积约5万平方米。项目由2009年5月1日起试营业。 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 调频壹广场—业态分布 零售： Zara、Bershka、HM、Uniqlo、Bestseller集团（JackJones、Only、Vera Moda、ｓｅｌｅｃｔed）、衣恋（Eland、Scat、Teenie Weenie、Prich、Plory）、i.t、Asobio、Etam、azona a02、LOGIN*Monchhichi、Chaber、Dazzle、LeShop、Elle、Sandstone、Susie、Snoopy、 EVE‘’s tempation、Yiselle、Ziranma、James King、Jeans Town。新光饰品（Neoglory Jem）、万宁、肥皂剧Vital-ion 餐饮： 喜粤、Wagas、葡京、争鲜回转寿司、小巴辣子、越味风、蔬果情怀、味千拉面、一茶一坐、Burger King、萨丽亚、韩膳宫、干锅居、DQ、泰勒瓦品质红酒、赛百味、Strawberry Forever、狠牛创作面馆、安徒生冰淇淋、私房小厨、爵品、咖喱工房、奇脆乐、可颂坊、华芙先生、星狗、阿一天下、甜言物语、雅点舫、Sephora、 综合性商场，品牌零售结合品牌餐饮。 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 调频壹广场—业态分布 综合性商场，品牌零售结合品牌餐饮。租赁模式结合了扣点模式(1F)和租金模式。 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 楼层 业态 租金(天/平方米) 一、二层 手表、面包房、服装 采用扣点式，点数在12-18％ 三层 服装 11元 四层 服装 8元 五、六层 餐饮 7元，其中100㎡的小面积店面10元 （租金来源于盈石） 周边沿街商铺—长寿路 长寿路沿街商业密集段，主要集中在胶州路至陕西北路间； 业态类型：以中型餐饮行业居多，主要集中在长寿路、常德路交界处； 经营状况：长寿路两端有较多的办公楼、居民和学校，消费需求强烈且多元化，目前餐饮和零售经营状况较好，娱乐和其余业态经营现状一般。 楼层 业态 租金区间(天/平方米) 承租面积 一层 社区配套 7－9元 25-70 餐饮 9－13元 15-50 ? 房产中介、零售 10－12元 40-100 二层 餐饮 2.5－3.5元 600-700 ?三层 餐饮、休闲娱乐 1.5－2 2800-3000 ?四层 娱乐 1.5－2 500-1000 （租金来源商家及相关物业部门） 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 亚新生活广场 调频壹 长寿路、常德路沿街商铺 THE END 西康路989商业定价报告 2011年4月 原理 通过两种测算方法—— 租金/回报率法 商住比值法 综合得出市场推导整盘均价 租金/回报率法测算 周边市场分析 项目合理租金（a） 同档市场分析 项目合理收益率（R） ——测算原理—— (权重法) (类比法) V=a/R 得出售价 周边市场租金分析（a） 调频壹 6-7 12 10 8-10 8 7 8 5-6 4 8-11 6.5-8 8 7 4 5 5 5 5-6 西康路 胶 州 路 7 昌平路 西康路989 静安 晶华苑 新丰 小区 达安锦园 鼎鑫佳园 君御豪庭 东海园 贤居 天下苑 常德 名园 新会苑 长寿苑 宝华 名邸 上青佳园 音乐广场 租金等级 由高至低 6-7 周边商业市场 常 德 路 西康 路 亚新生 活广场 项目周边沿街商铺商业档次普遍不高——主要集中在：常德路沿线、胶州路一带 昌平路地区商业氛围较好，商业档次相比较高 常德路/胶州路片区 昌平路片区 周边商业 邻区商业 区域 项目名称 体量(㎡) 面积(㎡) 成交均价 (