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案例二：成本法 **市塘**镇**大道**实业投资有限公司拥有之工业用地及上盖之工业物业价值评估 评估物业概况： 物业位于**市**镇**大道**工业区内，厂区东临蛟坪大道，北面、南面、西面与其他工厂为邻。周围均为工业厂区，工业集聚程度较好。 评估厂区内两宗土地面积合计为19,520.54平方米，3栋厂房建筑面积合计15,784平方米，且建筑物内外部保养良好。2号厂房，共4层，钢混结构，建筑面积5,784平方米,一层层高约4.5米，二至四层层高约4米。6号厂房1#与6号厂房2#均为1层、钢结构，建筑面积均为5,000平方米,均为1层，层高最高处约7米。 成本法评估测算过程： 本次评估该宗地重新取得土地价格采用成本逼近法。一般计算公式如下： 宗地地价=土地取得费+土地开发费+税费+利息+土地增值收益 1、重新取得土地成本 （1）土地取得费用及有关税费 土地取得费是指政府征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，一般包括土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等。有关税费是指农业用地转为非农建设用地时，政府依法收取的各项税费（本评估项目包括耕地开垦费及耕地占用税）。根据目前该宗地周围一般征地费用水平及有关税费的征收情况并结合待估宗地实际发生费用进行测算，确定土地补偿费、劳动力安置补助费及地上附着物补偿费为7万元/亩；税费中耕地开垦费为15元/平方米，耕地占用税为8元/平方米。上述费用合计为128元/平方米。 （2）土地开发费 土地开发费是指在宗地内进行“五通一平”开发所耗费的费用，根据该些宗地的具体开发情况及周围区域的一般开发费用水平进行测算，本次评估确定宗地土地开发费为4万元/亩，即60元/平方米。 （3）利息 根据评估对象的用地规模和开发难易程度，确定土地开发期为1年，利率以6.57% 则：利息=128×[（1+6.57%）-1]+60×[（1+6.57%）0.5-1]=10.35（元/平方米） （4）利润 经调查，东莞市工业用地的土地开发利润率一般在15%左右，本次估价土地开发利润率按15%计，则： 利润=（128+60）×15%=28.2（元/平方米） （5）土地增值收益 土地增值收益是指农用地转为建设用地的用途改变的增值。根据该宗地用途、级别，开发环境等因素综合确定土地增值收益率为50%，则： 土地增值收益=50%×（128+60+10.35+28.2）=226.55×50%=113.28（元/平方米） （6）宗地评估单价 单位地价=128+60+10.35+28.2+113.28=339.83（元/平方米）=340（元/平方米）（取整至个位） 土地评估总值=340×19,520.54 =6,636,984（元）=6,640,000（元）（取整至万位） 2、建筑物重置成本（以2号厂房为例） （1）房屋建造成本 房屋建造成本包括建安工程费、附属工程费和室外工程费等。 评估物业为四层普通厂房，钢混结构，首层高4.5米，其余楼层层高4m。根据近期东莞市工程造价信息及本公司掌握的有关资料，结合考虑该物业的实际情况，该物业的建造成本取935元/平方米，则：建造成本=935×5,784=5,408,040元 （2）管理费 管理费按照房屋建造成本的3%计,则 管理费=建造成本×3%=5,408,040×3%=162,241（元） （3）开发利息 开发利息包括土地和建筑物产生的利息。假定该物业建设开发期为1年, 利率按照现行1年期银行贷款利率6.57%计算, 假设土地取得费用在建设期初一次投入，房屋建造费用及其管理费用在建设中期发生，则 开发利息=分摊土地成本×[（1+利率）1-1]+（房屋建造成本+管理费）×[（1+利率）0.5-1] =5,784/15,784×6,633,665×[(1+6.57%)1-1]+（5,408,040+162,241）×[（1+6.57%）0.5-1] =339,790（元） （4）开发利润 开发利润以房屋建造成本和管理费的10%计，则 开发利润=(建造成本+管理费)×10% =(5,408,040+162,241)×10% =557,028（元） （5）销售税费 销售税主要考虑营业税、城市建设维护税和印花税，税率合计为5.25%。销售费用主要考虑推广代理费，收费比率为1%，设评估物业的市场价格为x,则此部分税费为6.25%x； （6）不可预见费 不可预见费为房屋建造成本和管理费的3%。 不可预见费=（房屋建造成本+管理费）×3%=167,108（元） （7）重置成本=建造成本+管理费+开发利息+开发利润+销售税费+不可预见费 x=5,408,040+162,241+339,790+557,028+6.25%x+167,108 x=7,076,487（元） 3、建筑物折旧 建筑物成新率确