土地增值税政策解幻灯概要.ppt

土地增值税政策解析 土地增值税征收范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的，应当缴纳土地增值税。 (一)基本征税范围 土地增值税的基本征税范围包括： （1）转让国有土地使用权；国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 （2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 （3）存量房地产买卖。 土地增值税征收范围 (二)具体情况的判定 具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。 属于土地增值税的征税范围的情况 不属于土地增值税的征税范围的情况(不征) 免征土地增值税的情况(免征或暂免征收) 土地增值税征收方式 （一）土地增值税预征 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 土地增值税征收方式 （二）土地增值税清算 土地增值税清算的条件 我区对清算的要求 清算方式 1、核定征收 核定征收的条件 核定征收的要求 土地增值税征收方式 2、查账征收 存量房征收方式 （1）能够提供购房发票的 （2）不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构评定的房屋及建筑物价格评估报告的，按照重置成本评估法 新开发房屋征收方式 （1）土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收； （2）纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额； 土地增值税征收方式 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 清算单位的确定 （一）法律依据： 《土地增值税实施细则》第八条 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字〔1995〕48号 《关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发［2006］187号 《关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发[2009]91号》 《房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法》的通知内地税字[2005]116号 清算单位的确定 （二）清算单位的确定 我区根据上述文件的精神，土地增值税清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。如果企业的分期与《建设工程规划许可证》不一致的，以企业的分期项目为清算单位。 清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅（商业、车位、车库、仓房）类型分类，实行查账清算或核定征收清算土地增值税。即通常所说的三分法. 土地增值税收入的审核 一、收入的规定 （一）收入的范围 ①货币收入－－纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款； ②实物收入－－纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产等。 ③其他收入－－纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权，专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。 土地增值税收入的审核 （二） 税法收入的确认原则 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入； 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 土地增值税收入的审核 （三）税法上收入确认的时间 1、预售方式，定金，未取得预售许可证前收款； 2、采取全额一次性收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现； 3、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现； 4、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其