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中海龙湾国际营销策划报告 中山公司营销策划部 2011年3月1日 目 录 一、 产品篇 2 1. 1 项目经济指标 2 1. 2 项目产品解析 3 1. 3 项目价值点解析 4 二、 市场篇 6 2. 1 宏观市场形势及近期调控政策简析 7 2. 2 中山房地产市场总体发展趋势分析 7 2. 3 参考楼盘成交情况简析 9 三、 客户篇 12 3. 1 成功的客户推广案例分析——凯茵新城 12 3. 2 龙湾项目目标客户群体拓展潜力分析 14 3. 3 目标客户特征及主要关注点分析 23 3. 4 项目整体目标客户定位小结 25 四、 推售篇 26 4. 1 总体策略分析 26 4. 2 推售节点安排 27 4. 3 销售工作安排 28 4. 4 营销费用预算 30 五、 推广篇 31 5. 1 推广策略 31 5. 2 广告策略 32 5. 3 媒介策略 35 5. 4 公关活动策略 37 5. 5 现场包装策略 38 产品篇 项目经济指标 中海龙湾国际项目位于中山市主城区石岐区北部岐江河畔，处于广珠轻轨石岐站西南侧800米处；东临大信海岸家园，西接康华路（康华桥），隔康华路与规划中的沙咀公园相望，南临岐江河及江滨公园，北临民营科技园民富路。 项目经济指标具体如下： 占地面积：84753.5㎡ 总建筑面积：267333㎡ 住宅面积：207020㎡ 住宅栋数：10栋 商业面积：3635㎡（含4栋底层商业和一栋2层独立商业） 住宅总户数：891户 车位个数：1410个，地下1315个(其中人防车位335个,可售车位980个)，露天95个 容积率：2.5 项目产品解析 项目全部为两梯两户板式设计，共分两期开发，其中一期为3、6、10栋，二期包括1、2、4、5、7、8、9栋共计7栋住宅。 产品类型主要包括297㎡五房三厅四卫，250㎡四房三厅三卫以及193㎡三房三厅三卫，具体情况如下： 分期 楼号 层数 建筑面积(㎡) 总户数（户） 户数比 住宅面积（㎡） 一期 3栋 15 297 58 24% 17494 6栋 23 250 89 37% 22748 10栋 25 193 96 40% 18735 小计 243 100% 58977 二期 1栋 15 297 124 19% 37366 2栋 17 5栋 25 250 146 23% 36869 4栋 23 193 378 58% 73808 7栋 25 8栋 25 9栋 25 小计 648 100% 148043 合计 297 182 20% 54860 250 235 26% 59617 193 474 54% 92543 232 891 100% 207020 项目价值点解析 区位价值：占据城市核心稀缺地段，周边生活氛围成熟 项目位于中山市石岐城区内，地块所在的江北片区是中山市城区最后一个高规划、高起点、进行整体布局的商业住宅片区，板块价值非常高，属于城市核心区域优质临江商住项目，区位稀缺价值突显。 项目周边配套齐全成熟，至大信新都汇商圈约3公里，至富华道商圈和孙文西步行街商圈约5公里，商业配套十分齐全和完善。周边还有省重点中学——中山一中（初中部）、华侨中学和市重点小学—石岐中心小学大信分校，另外还有中港英文学校、大信幼儿园、中山学院等各类学校。 交通价值：紧邻城际轻轨，开启珠三角半小时生活圈 同时项目紧邻广珠轻轨中山北站，广珠全线23个车站（含广州南站）中，其中13个车站在首批开通，分别为广州南、北滘、顺德、容桂、小榄、东升、中山北、中山、南朗、珠海北、古镇、江门、新会。 通过广珠轻轨交通，中山可半小时通达广州（38分钟）、珠海（13分钟）等珠三角较发达城市，实现珠三角半小时生活圈； 产品价值：中海地产在中山首个豪宅项目，产品领驭当地市场 作为中海地产进入中山市场的首个豪宅项目，项目产品方面具有诸多领先中山市场的产品亮点，如a.193-297㎡纯豪宅尺度户型设计；b.80米楼距和超50%景观覆盖率；c.纯两梯两户南北对流；d.优越的园林景观；e.三大堂、阳光清风车库；f.刷卡入户，门磁报警系统，户到户可视系统； 景观价值：“三园一江”，南向一线江景 ，三大主题景观公园环绕 项目紧邻岐江，且南向望江，拥有优越的景观资源。岐江河是中山的母亲河，它是贯穿中山市共11个镇区的一条主要河流，全长39公里，它具有灌溉、调蓄洪水、排涝、纳污、城市景观及通航的功能。 同时目前已建成的大信公园、正在规划中的沙咀公园以及我司负责承建的江滨公园分东、西、南三面环绕本项目，形成了良好的公园景观生态圈； 大信公园实景图一