南昌永和商务大厦底商规划方案.docVIP

南昌永和商务大厦 底商规划方案 合肥全智地产营销代理有限公司 二0一二年九月一号 前 言 首先感谢永和商务大厦的领导给我司这个机会，来一起参与该商业项目的运作，我司会认真负责的从市场、环境、专业等角度出发，结合项目本身的特点，给出我司运作的建议，望贵司领导给予批评和指正。 一个商业项目，不管是大体量的还是小体量的，都要有符合市场的定位，也都必须从市场的角度来做细则的划分，没有从市场的角度出发就不会符合当地的一个行情，没有很好的划分，利益就不可能最大化，本项目也是如此，虽然本项目的底层面积不大，如果想体现其价值，也必须做一个统一的划分和规划，从市场入手，着眼整体，在运营专业的思维，做出一个即符合市场又能是企业利润最大化得定位和业态划分，这个就是我司工作的目标，也是我司为贵公司服务的宗旨。 一、项目经济指标 项目位于二条永外正街的十字交口上，离城市的主道路南京西路一分钟路程。 项目总用地面积为3024.98M2，总建筑面积为16585.11 M2，其中规划内建筑面积约为12075.78 M2，规划外建筑面积为4509.45 M2，地下面积为3825.8 M2，停车位约100个，容积率是31.69%。 项目一至四层的总建筑面积约为3445 M2，其中一层为949 M2、二层为938 M2、三层779 M2、四层779 M2。项目的柱距基本在8*8外，基本满足商业要求。 二、项目自身情况分析（SWOT分析） 1、项目优势 a. 区位优势： 项目位于城中心，属城市最繁华的区域之一，南昌的繁花和人流较多的区域；南昌商业开发量大的商圈，楼市给商业地产带来了商机，潜在消费力量旺盛。 b. 建筑规划优势： 项目整体规划科学、合理、先进、现代，采用通透和小进深设计，形成了“全临街”商铺的格局，弱化了普通卖场的“角落商铺”难题。 c. 大环境优势： 南昌城市化进程的快速发展，形成了区域良好的发展前景和投资前景。目前南昌商业楼盘的放量，使南昌商业生活环境得到逐步提升，同时也促使消费者对商业消费需求加大。 d. 交通优势： 项目邻近南昌主干道——南京路，出行便捷，交通配套的升级完善，将使得该项目可以发挥最大辐射力，周边的改造提升将为项目带来更多的商机。 2、项目劣势分析 a. 区域同类竞争项目 项目所在的商圈内先后有类似或者其他形态的商业出现或者建成投入使用，这个对项目的定位尤其是一至四层的规划带来了很大的难度，所以在实际操作过程中，应充分考虑到此因素，做出合理调控，避免同业的出现，造成市场的“撞车”。 b.项目设计的阻碍 本项目由于上面建设的是酒店式公寓，下面是商业，这样的建筑定位是格格不入的，贵司为了解决好此项矛盾，利用了一个转换层，这样的最好的解决方式，但是也给下面的商业带来了不小的规划难度，柱距的不均匀、消防通道和楼梯的较多等，这些都对项目的规划造成阻碍。 c.项目得体量 商业项目的运作，讲究大小适合，不能即不大也不小，本项目就是出于这样一个很尴尬的境界，每层的可使用面积都是不相同的，尤其是最好的一层，体量的尴尬对最提规划和商家进驻装修设计造成了难度，所以项目本身就在挑拣商家。 3、项目潜在威胁分析 a. 整体市场饱和形成的威胁： 由于很多商业项目陆续上市，南昌整体商业地产项目，特别是纯投资项目的数量增加，使得整体市场形成阶段性供大于求趋势，这样会对项目销售和招商形成威胁。 b.位置的威胁 项目所在的位置虽然离南京离很近，但是毕竟不沿着南京路，而永外正街是相对比较窄的次道路，这个对车辆的进入造成影响，也对人流的导入产生阻碍，商业地产的运作往往隔路就有天壤之别。 4、项目机会点分析 a. 政府定位、扶持机遇 项目属于区政府重点工程，政府有望出台专案税收优惠等多方面扶持措施，这将有力的提升项目自身的竞争力，对项目的招商形成强有力的市场吸引。 b. 商圈新机会 项目周边不仅有住户和学校，还有知名的医院，这些都是本想的机会所在，我们可以根据自身特点和所在的位置找出我们的出路 c. 开发公司的决策 开发公司对项目的建筑风格的定位相对比较符合市场，公司也会为了项目的好坏来从各个方面做出努力，找关系、请外援、成立专业团队等。 三、项目的整体规划定位 从以上的分析我们可以看出我们项目的地位： 要依靠项目的周边市场来做文章 要依托自身特点，酒店的设计和配套 可以依托学校和医院，对项目的规划来做具体的布局 1、整体定位 项目定位为商务+配套，即有商务的优势也有配套商业的特点，属于特色商务。 2、消费群定位 满足本项目周边常驻居民的需要，尤其是医院和学校，这些人口和所存在的人流是本想的最大的消费者，也是我们要重点关注的人群。 3、楼层规划 方案一： 一层：特色餐饮、快餐类（肯德基、永和豆浆等）