城市房地产价值投资研究.pdfVIP

2014 • 世联行-同济城市房地产投资价值研究 ——分化市场中的价值探寻 2014.01 深圳世联地产顾问股份有限公司 同济大学房地产研究所 同济大学经济与管理学院课题组名单 负责人：施建刚 楼 江 参与人：魏铭材 俞志英 李 瑜 王 楠 陈 力 洪小翠 屈 莹 卢中贺 杨 明 颜 君 目 录 前 言 1 一、城市房地产投资价值探寻 3 1.城市房地产投资价值概览 3 2.价值分化——城市房地产发展的必经之路 5 3.区域分化——城市房地产投资价值的集聚与扩散 8 4.主导物业分化——城市房地产投资价值的转型与升级11 二、城市住宅地产投资价值探寻 13 1.城市住宅地产投资价值概览13 2.城市住宅地产投资价值的分化15 3.城市住宅地产投资价值区域分化16 4.城市住宅地产投资价值影响因素剖析18 5.分化市场中的城市住宅地产投资策略21 三、城市商业地产投资价值探寻 22 1.35 个大中城市商业地产投资价值概览22 2.城市商业地产投资价值的分化24 3.城市商业地产投资价值区域分化25 4.城市商业地产投资价值影响因素剖析26 5.分化市场中的城市商业地产投资策略30 四、城市写字楼投资价值探寻 31 1.35 个大中城市写字楼投资价值概览31 2.城市写字楼投资价值类型分化32 3.城市写字楼投资价值区域分化34 4.城市写字楼投资价值影响因素剖析35 5.分化市场中的城市写字楼投资策略39 附件 1 城市房地产投资价值指数的测度方法说明 40 附件 2 2014 年中国城市房地产投资价值总指数 44 附件 3 2014 年中国城市住宅地产投资价值指数 47 附件 4 2014 年中国 35 个大中城市商业地产投资价值指数 50 附件 5 2014 年中国 35 个大中城市写字楼投资价值指数 51 前 言 自 1998 年实施城镇住房制度改革以来，我国房地产业发展极为迅速，房地产市 场迅速繁荣，对促进国民经济发展、改善人民居住条件发挥了重要作用。伴随 着中央政府多轮实施的房地产宏观调控，城市房地产业与房地产市场在迅速繁 荣、逐步成熟的同时，也逐渐迈入一个崭新的，分化与同质并行、细分与整合 共存的发展阶段，尤其区域间、城市间房地产行业与市场的格局、形态以及潜 力等已经并还将深刻地发生变化。 2013 年，我国房地产市场在近年来限购调控、经济疲软、银根收紧等一系列打 压下触底回暖，进入下半年更是一路高歌猛进。前三季度，一线城市除北京、 广州和成都商品住宅成交量同比增速在 10%以内外，其余城市均保持 10%以上的 高位增长，二线城市同比涨幅也达到 22%以上。但与此同时，显著的分化现象也 在三线城市出现，洛阳、北海、晋江等城市较去年同期市场规模增长都在 50% 以上，而惠州、常州等近几年投资过热的城市则仅与去年基本持平，更有甚者 如温州自 2011 年 9 月以来商品住宅价格已连续 27 个月同比下降。市场的迅速 分化使得寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。 城市，作为房地产市场的载体，是人们洞悉市场变幻和观察产业进程的基本单 元和有效视点。房地产市场迅速发展的黄金十年，也可以说是中国城市经历的 一场前所未有的城镇化建设和现代化发展的加速期，这期间已经形成了成熟型 的长三角、珠三角、京津冀三大城市群，其中长三角城市群已成为跻身世界发 展前列的国际性城市群，而以武汉城市群、海峡西岸城市群等为代表的发展型 城市群和以环鄱阳湖城市群、北部湾城市群为代表的形成型城市群也正在迅速 崛起，而处于不同发展阶段、资源禀赋各异的城市，其市场潜力、增长速度和 发展空间将会在激烈的区域竞争中剧烈分化。随着十八大后新型城镇化战略的 提出和推进，我们有理由对中国城市房地产市场的未来怀抱更美好的憧憬。但 是，未来城市房地产投资机遇和风险的并存已成为不争事实，分析和理解城市 房地产投资价值的形成规律和发展趋势，显得极其重要。 在此背景下，世联地产携手同济大学房地产研究所展开城市房地产投资价值研 究，在科学厘清影响城市房地产投资价值的关键因素，深入探究城市房地产的 发