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胶州市胶西项目建议 * 青岛大汉隆城房地产营销策划有限公司 2013年10月24日 宏观政策 市场分析 竞争项目 分析总结 分析篇 建议篇 价格建议 产品建议 营销建议 建议提纲 分析篇 政策影响 受市场大环境形势、市场供求影响，刚需低价产品更受市场青睐； 项目分析 项目位于城区边缘、片区项目以多层、中小户型为主，价格不高； 区域市场 市场大环境形势趋于平稳，刚性住房需求有一定政策利好； 分析总结 打造具有核心竞争优势的产品价值突破市场竞争。 宏观政策 政策影响 胶州市场的影响 【国务院会议明确支持首套自住购房信贷需求】 6 月19 日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施。会议确定推进利率市场化改革，支持居民家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。 解读：一个是重申了国五条区别对待居民首套购房的政策，另一方面也可以理解为不会有更强烈的调控措施出台。毕竟，“从几个有限购措施的一线城市来看，80%到90%的购房需求属于首次购房和改善型购房。 受到市场大环境影响： 胶州市场以刚需、改善为主，多是首次置业，具有有一定的形势利好； 2013年9月份胶州市新建商品住宅共成交976套房源，计9.68万平米。成交套数环比增长12.83%，同比减少26%；成交面积环比增长11.26%，同比减少24.14%； 2013年1-9月胶州新建商品住宅月平均销售1084套； 截止2013年9月底胶州市可售房源达15988套，可售面积达184.49万平米； 按照前9月平均去化速度，在当前市场供应量不增加的前提下，胶州新建商品住宅去化仍需14.76个月。 市场供需 市场房价 1、受市场供需结构影响，胶州市场2013年的整体成交均价呈下降趋势，总体来讲由于低价产品的大量入市及销量的增长继而拉低整个市场的成交均价，不利的市场环境影响房屋价格上涨空间，市场需求更多的是低价产品； 2、伴随市场的逐渐平稳，市场整体房价涨跌幅度不会很大； 4585 13.09 4610 13.08 4806 13.07 4296 13.06 5066 13.05 5551 13.04 5152 13.03 5077 13.02 5206 13.01 5051 12.12 5261 12.11 商品房成交均价（元/㎡） 月份 2013年9月胶州市新建商品住宅成交价格区间主要集中在3000-4000元/㎡的房源，共成交275套，占总成交套数的28.18%；面积区间来看，60-90㎡户型为市场需求最大产品，共计成交500套，占总成交套数的51。23%； 市场成交 区域项目 慧东府邸 翠竹苑 西城尚居 金都御景 晟高领域 小镇生活·风景人家 主推广语 86㎡套二 户型区间 —— 备注 每平米优惠50元 优惠活动 2850元/㎡（优惠后） 均价 主推户型 80-90㎡ 多层、住宅 物业类别 30.2% 绿化率 1.29 容积率 2万㎡ 总建面积电话 胶州市胶西镇扬州西路镇政府对面 项目位置 青岛胶州湾房地产开发有限公司 开发商 翠竹苑 项目名称 项目信息 胶西高尚社区第一盘 主推广语 84㎡、91㎡ 户型区间 由于该项目定价过高，远高于同区域市场其他楼盘，致使产品去化极度缓慢 备注 —— 优惠活动 3600元/㎡ 均价 主推户型 84-91㎡ 多层、住宅 物业类别 3万㎡ 总建面积电话 胶州市扬州西路999号 项目位置 青岛通航置业有限公司 开发商 泰和佳苑 项目名称 项目信息 88㎡ 户型区间 分三期开发，一期299套房源剩余4套，目前推二期共192套房源，三期开小高层，包括6栋11层小高层住宅楼；多层住宅楼23栋，包括4层2栋，5层14栋，6层7栋；1栋3层幼儿园。小区内两条人工河，沿河11#、12#四层加阁楼，品质较高，价格偏高，阁楼有产权单独出售，约60㎡套一带平台，80㎡套三。一楼带院，约离楼梯2.5-3米 备注 —— 优惠活动 4200元/㎡、阁楼2500元/㎡ 均价 主推户型 88-126㎡ 多层、小高层 物业类别 35.1% 绿化率 1.497 容积率 12.3万㎡ 总建面积 胶州市扬州西路与毫州路交汇处 项目位置 青岛中仁房地产有限公司 开发商 慧东府邸 项目名称 项目信息 项目信息 大产权、百胜小学北侧学区房 交5万每平米优惠100元 3000元/㎡优惠后 80-110㎡ 多层 光耀·金都御景 预计11月中出价格 —— —— 80-120㎡ 多层、小高层 晟高·领域 预计年底开盘 交10万享开盘95折 3200元/㎡优惠后 83㎡、86-93㎡ 多层 西城尚居 备注 促销活动 销售均价 主力户型 物业类型 项目名称 受政策引导，刚性购房