静态经济测算讲义1558466684.pptVIP

静态经济测算的方法与案例 2008.5 静态经济测算的组成部分 成本 收入 利润 成本 建安费用 建安工程费标准 建安费用 建安工程专业费 包括招投标管理费、质监费、工程监理费、竣工图编制费、标底编制费等 。 一般取建安工程费的1％－2％。 前期费用 前期费用以建安工程费为基数，取费比例如下 可研及顾问费：建筑工程费的0.1%左右 勘察费：建安工程费的0.1%左右 设计费：建安工程费的1%－3% 临时水、电、路、场地平整等：建安工程费的1% 基础设施建设费 红线外基础设施建设费 包括“城市基础设施建设费”和红线外围集资建设或者自建发生的费用。 一般取建安工程费的7％－15％。 红线内基础设施建设费 包括规划红线内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫、排污、排洪等工程发生的费用 。 一般取建安工程费的8％－12％。 园林绿化费 园林绿化费 包括建设绿地、水景、小品、步道等的费用。 一般按绿地面积取150－300元/平方米。 不可预见费 不可预见费 取费基数为（土地费用、）前期费用、基础设施建设费、园林绿化费用、建安费用、管理费用之和。 取费比例为取2％-3％ 期间费用 管理费用 取费基数为土地费用、前期费用、基础设施建设费、园林绿化费用、建安费用之和。 取费比例为1％-2％ 。 财务费用 贷款基数根据实际情况，利率为8％或其他。 销售费用 包括销售代理费、广告宣传费用、样板间装修等费用。 取费基数为销售收入，取费比例为4％。 两税一费 两税一费 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加。 一般取销售收入的5.5％。 其中营业税为销售收入的5.0％；城市建设维护税为营业税的7.0％；教育费附加为营业税的3.0％。 * * 静态测算常用的分析 成本 收入 利润 案例讲解 静态测算的组成部分 土地效力分析 成本利润分析 敏感性分析 框架 土地费用 前期费用 基础设施配套费 园林绿化费 建安费用 不可预见费 期间费用（财务费用） 两税一费 土地费用 招标底价由宗地地上可出让部分的政府土地收益和土地开发建设补偿费两部分组成 政府土地收益金额：土地出让金（按地上建筑面积收取） 土地开发建设补偿费： 宗地征地、安置补偿费用 宗地内建筑物拆除、清理及场地平整费用 提供市政建设至宗地红线处费用 招标土地案例关于招标底价构成的说明 地上经营性配套补交政府土地收益=120*经营性配套用途建筑面积 地下车库补交政府土地收益=政府土地收益单价*1/3*地下车库建筑面积 地下经营性配套（除车库）补交政府土地收益=土地成交单价*1/3*地下经营部分建筑面积 土地交易契税：土地成交款的3% 政府土地收益单价=（中标价款-土地开发建设补偿费）/地上总建筑面积 土地成交单价=中标价款/地上总建筑面积 土地费用 招标土地案例关于招标底价构成的说明 2200－2500 车库、人防、设备等 地下 5000－6000 高标准、星级（含装修） 3500－4000 中档标准（含装修） 写字楼 3000－4000 购物中心、超市等（含公共部分装修） 集中式商业 1700－1800 住宅下底商 分散式商业 商业 1800－1900 塔楼 1600－1700 小高层板楼、点式塔楼 高层 1500－1600 高标准板楼（框剪结构、带电梯） 1200－1300 普通板楼（砖混结构、不带电梯） 多层 1400－1800 独栋、联排、叠拼 低层 住宅 单方建安造价 （元/平方米） 产品形式 工程类别 建安费用 建安工程费构成 1770 1960 合计 200 80 弱电工程 100 50 电力照明工程 100 150 采暖、空调工程 300 50 消防工程 120 100 给排水工程 50 200 内外装饰工程 600 1030 土建主体工程 300 300 基础工程 公建单价 （元/平方米） 住宅单价 （元/平方米） 工程项目内容 案例 案例 基础设施建设费 小市政构成 案例 建安费用 地下人防的建筑要求 关于贯彻〈关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知〉的实施细则 “凡在本市市区、近郊区和卫星城镇新建或成街成片旧房改造的民用建筑(指住宅、旅馆、招待所、商店、大专院校教学楼和办公、科研、医疗用房，下同)和外资民用建筑，均应按下列规定修建防空地下室：1、新建十层以上的民用建筑，应修建“满堂红”防空地下室。如必须利用地下室安装为楼房服务的设备时，其中防空地下室的面积也不得少于建筑面积的百分之三。基础埋置深度三米以上的民用建筑，应修建“满堂红”地下室，其中防空地下室的面积不得少于建筑面积的百分之三。