天津铜锣湾项目产品营销策略深化提案.pptVIP

谨呈：天津国泰恒生实业发展有限公司 铜锣湾项目 产品营销策略深化提案 开发商目标以及达观对目标理解——在控制风险的基础上保证快速回现，兼顾利润最大化 1、如何实现合理化的公寓分割，对应市场需求？ 2、如何提升酒店式公寓产品的整体价值？ 1）完善的商业配套提高酒店式公寓形象标准 2）高标准的物业管理服务提升公寓的服务档次 3）高标准的酒店式公寓装修 3、如何实现商业价值最大化？ A、融合地域商圈氛围，合理业态功能定位。 符合城市商业地铁上盖商业功能模式的综合价值 B、商业产品分割实现销售利润最大化。 4、如何产品包装与推广让市场认同，最终实现产品价值？ 项目概况 供电系统：每户采用独立电表，不少于10(40)A，大户型(复式)20 (80）A保安系统：可视对讲系统、周界报警系统/闭路监视系统/电子巡更系统/一卡通系统/背 景音乐系统/室内LED系统/停车场管理系统 火灾自动报警系统：设烟感、疏散广播等空调：中央空调（VRV系统）制冷及采暖，其余均为预留空调机位燃气：电磁炉给水：室内卡式水表计量（分为中水/生活用水及直接饮水）生活热水：市政24小时热水供应，室内热水管暗埋，卡式水表计量 以现代个性化的装修风格、世界前沿品牌组合、时尚精致舒适的购物环境，树立本项目市场高端定位标杆。 现代、高端、时尚、精致 SHOPPING CENTER 商业调整建议 项目物业形象定位 项目消费者定位 核心消费者： 本案酒店公寓居住者/周边高端消费需求的居民。 偶得消费者： 往来本区域商务办事的消费者。 次主力消费者： 受本案商业定位和远东百货、家居广场吸引过来的消费者。 商业调整建议 商铺划分原则 1、充分借助地铁输送的人流节点，满足商业平面人流及垂直 人流动线需求； 2、避免人流死角，商业价值均好性的需求； 3、满足商铺销售价格最大化需求； 4、满足不同业态对商铺灵活组合的租赁使用要求； 5、规避政府发布的政策，制定面积适中、总价较低的商铺， 满足全民投资的需求。 6、满足商场购物环境舒适性的需求。（根据国际商业环境的 规划标准，一般商业的一楼主通道为3—5米/次通道为1.8- 2.4米，二楼以上2.4米/次通道为1.8米） 7、商铺的划分既满足销售目的，又使商铺在未来小业主收回 能独立经营。 商业调整建议 1F商铺规划图 酒店部分 内街商业 人流动线 街铺部分 公寓 大堂 远东百货 地铁 出入口 家居广场 商业调整建议 2F商铺规划图 远东百货 家居广场 内街商业 人流动线 商业调整建议 靠墙设立,隔墙到天花顶。 根据商家要求确定，单店50平方米以上 酒店公寓商务配套 根据商家要求确定， 8000平方米以上 桑拿洗浴主力店 8F 根据商家要求确定，如引进两家，其中一间单店最少1000平方米以上 大型餐饮主力店 7F 根据商家要求确定，一般在2000平方米以上 夜总会/KTV主力店 夜总会/KTV主力店 6F 根据主力店商家的要求确定 20-100平方米 休闲餐饮主力店 6—20平方米根据商家要求确定，可灵活组合 独立铺 30-50平方米左右，可灵活组合 街铺 1F 一般在1000~2000平方米左右 酒吧主力店 5F 独立铺 靠墙设立,隔墙到天花顶。 备注 1：1.5或1：2.5 开间比例 建筑面积区间 6—30平方米 划分标准 2F 商铺类型 商铺划分标准建议 商业调整建议 业态定位的原则 1、满足酒店公寓使用者的生活商务消费需求； 2、与家居广场和远东百货业态，形成相关联及 互补； 3、满足不同业态对商铺形态的租赁使用要求； 4、满足商场高端定位要求； 5、利用原有设施满足商业规划布局要求。 商业调整建议 垂直业态规划图 正图 侧图 8F 7F 6F 5F 4F 3F 2F 1F 商业调整建议 1F，业种概念性定位 高端名品专卖店+休闲商务餐饮 以下为品牌示意，具体品牌落位将根据中后期招商工作启动时，与走访商家后最终确定。 商业调整建议 高端时尚家居饰品\数码产品\运动休闲等体验专卖店+休闲商务餐饮 2F，业种概念性定位 以下为品牌示意，具体品牌落位将根据中后期招商工作启动时，与走访商家后最终确定。 商业调整建议 酒吧夜总会 酒吧 夜总会KTV 5F，业种概念性定位 商业调整建议 夜总会KTV 夜总会KTV 6F，业种概念性定位 商业调整建议 大型主题餐饮 一家或两家，中式主题餐饮或异国特色餐饮 7F，业种概念性定位 商业调整建议 桑拿洗浴：含餐饮、健身、养生、美容美发等 酒店公寓商务配套：含商务代办、物业管理办公室等 8F，业种概念性定