[建筑]2011中山市商业格局.pdfVIP

机遇所至 大势所趋 中山市商业地产市场格局及分析报告年中山市商业地产市场格局及分析报告 合富辉煌 （西部区域）中山市研部 2011-5-10 1 新政之下 ，商业投资正当时，商业物业俨然已变身投资首选 “香饽饽 面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政 策，让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上 ，或会加重新一 轮投资住宅的观望情绪 ，似乎昭示着这样一个信息：未来，市场将是大量商业 化的市场。 面对全国商业一片红的大好局面 ，中山的商业地产市场又是怎样的呢？ 合富辉煌 （西部区域）中山公司市研部 2 商业地产发展综述 中山商业地产发展环境 中山市商业地产格局中山市商业地产格局 中山商业未来发展趋势 合富辉煌 （西部区域）中山公司市研部 3 商业地产背景环境 商业地产发展综述 2009年以来住宅市场的持续火热 ，迫使宏观调控政策不断加码， 2010年至今 ，中央陆续出台的严厉调控政策，直指商品住宅：规定二 套房首付不低于五成 ，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上 房贷 ，以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次 置业置业 ，，多种政策组成叠加效应多种政策组成叠加效应 ，，几乎影响到了所有住宅需求几乎影响到了所有住宅需求。。但是但是 ，， 商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策 ，本轮新政对于商业地 产的影响较为有限。此外 ，虽然自2010年起货币政策日益趋紧 ，而通 胀预期仍然存在并愈加强烈 ，导致部分房地产投资者将目光转向商业 地产 ，不断推高了商业地产的价格。 合富辉煌 （西部区域）中山公司市研部 4 商业地产概念 商业地产发展综述 商业+地产，先商业后地产 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地 产形式 ，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式 ， 商业地产的形式多样 ，规模有大有小，大型商业如Shopping mall项目 ，可以达到 几十万方几十万方 ，，规模小的商业房地产项目仅几百平方米规模小的商业房地产项目仅几百平方米 ，，甚至更小甚至更小 ，，对于规模庞大的商对于规模庞大的商 业地产 ，其经营多采用整体开发、统一经营管理 ，以租金为投资回报的模式，对于 小规模的商业地产而言 ，经营管理模式非常多样化，既有统一经营管理模式下租金 回收的方式 ，而更多的小规模商业项目，如住宅社区中的底层商铺则采用商铺出售、 零散经营的模式。 合富辉煌 （西部区域）中山公司市研部 5 商业地产分类 商业地产发展综述 邻里型 社区型 区域型 超区域型 商圈半径 （公里） 1－2 3－5 10－20 30－40 时间距离 （分） 3－5 5－8 10－15 20－30 商圈人口 （万人） 1－2