龙泉178亩地块区域市场研究与产品定位探讨.pptVIP

思考路径 一、宗地位置与概况 二、龙泉区现状与发展 三、龙泉房地产发展 四、本地块产品定位探讨 一、宗地位置与概况 项目位于龙泉驿城区东边； 项目地块总占地178亩，地块类似长条形。 基本控规条件： 容积率：不大于4.5 建筑密度：不大于35% 地块概况 地块西靠燃灯寺路，与玺城隔街相望，燃灯寺路菜市场也在本地块西侧； 北侧为旧的多层建筑，接近驿都东路； 南侧紧邻星光东路东延线， 东边接近龙泉东山，相距仅100余米。 由于地块没有打围，现无法准确界定地块的范围； 地块基本平整，由于疏于管理，内部显得既脏又乱； 地块内部现主要为荒地； 其中有少量民房、菜地，还堆放有部分的建筑材料 玺城销售中心建于本地块内部南侧 二、龙泉区现状与发展——区域概况 龙泉位于成都城东，是成都市七区之一，总人口约为57万，其中城市人口约22万。距成都市中心12公里，是成都城市向东向南发展的主体区域之一，到市区仅十多分钟车程。 龙泉区定位为：“成都市的城市副中心”，形成办公、商业、文化、娱乐等设施，带动整个东部的发展。 龙泉整体规划以老成渝路为界，以北主要以商业和住宅为主要发展方向；以南则以工业发展为主，其中包括经济技术开发区的片区规划。 城区以音乐广场为中心，发展商业物业，并逐渐向周边扩散，在城市外围形成以居住为核心的片区。 龙泉驿区——过去的经济支柱 龙泉驿区湖光山色迷人，人居环境得天独厚，是四川省花果山风景名胜区和四川省新五大旅游景区“两湖一山”的主体区域。上个世纪末，龙泉驿区系四川的水果苗木的基地，以瓜果、花卉种植和农家乐休闲为主导，走出了一条“农业生产+农业休闲旅游”的现代化农业发展之路。 自2007至2009三年间，中国·成都国际桃花节共吸引中外游客300万人次以上，签订投资项目协议资金近200亿元，桃花节的品牌价值和对龙泉驿区的拉动作用十分明显。 龙泉驿区——自然风光 “四季花不断，八节佳果香” 龙泉驿区突出花果优势，以“农家乐”为重要载体，以春季观花、夏秋赏果为主要形式，大力发展观光农业。目前已开发出龙泉镇书房村、龙泉乡工农村、山泉乡美满村、桃花故里、百公堰、龙泉湖、石经寺、僖王陵等重要景区景点。 　　龙泉驿区境内属四川盆地中亚热带湿润气候区，年均气温15.9℃，极端最高气温35.7℃；极端最低气温-5.9℃，较武汉高7.9℃。夏天偏凉，冬天偏暖；年均无霜期287天，日照1205.7小时；年均降水量974.4毫米；城市绿地覆盖率25.8%，空气污染指数API年平均84，是山清水秀的国家环保模范城 。 小结：龙泉驿区虽然气候宜人，但与成都传统同的独家避暑地如青城山、都江堰市相比，气候条件、消费者认可度和知名度都大相径庭。 龙泉驿——自然风光 成都万亩观光果园 成都万亩观光果园面积达2万余亩，是成都市近郊最大的一个生态型、观光型自然公园。 成都万亩观光果园内的长松寺、宝狮湖沿线已逐渐成为走进历史，回归自然，寻古探幽的旅游热点，千年古刹长松寺1400年历史，清音溪、马祖洞、鲁班井等“长松八景”等不朽传说是成都近郊景点集中，离大都市最近，规模最大，潜力最优的风景区。 2006年，景区优质水果年产量达 8000万公斤，远销重庆、广州、深圳以及东南亚等地，同时，来自国内外旅游和考察学习的客人突破35万多人次，旅游收入达850万元。 龙泉驿区——人文景观 洛带古镇 洛带是成都市东郊一座历史文化底蕴深厚的古镇，清初的客家移民西进运动为其带来了丰富的客家文化，洛带古镇已经成为了世界客家人心中永远的精神栖息地 。 2008年洛带古镇年接待游客50万人次，仅桃花节期间就接待近10万人次， 2005年10月12日，世界客属第20届恳亲大会的主会场就设在位于成都以东的“西部客家第一镇”洛带古镇，当年客商在四川的投资就超过100亿元。 小结：龙泉旅游业发展与第二产业发展分不开的，在蓬勃发展的同时也暴露景点分散，留客困难的问题，对龙泉驿区城市化进程帮助不大。 龙泉驿——人文景观 四川师范大学（龙泉新校区） 四川师范大学是四川省人民政府举办的全日制综合性省属重点大学，是四川省举办师范类本科专业最早、师范类院校中办学历史最为悠久的大学。学校位于四川省省会——成都市，校园面积3300余亩。现有全日制本专科学生32000余人，博士与硕士研究生近3000人。 小结：目前龙泉驿校区实施封闭式管理，对本区域经济刺激作用有限，但从长远来看将会对周边区域的房地产行业起到一定促进作用，如温江大学城、郫县和双流大学新校区的建成使用后，对当地房地产价格抬升在500~1000元/㎡。