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* 333 * * * 333 * * 333 * * 333 * * 333 * * 333 * * Page * 东山领汇广场商业经营可行性分析 东山领汇广场商业经营方案 2011年02月 报告目录 2 项目所在区位市场状况 正文 3 项目周边商业租金状况分析 1 项目自身条件分析 4 项目经营业态布局 5 项目首年租金收益预测 PART1 项目自身条件分析 项目规模，奠定项目为社区型购物广场 项目整体规模较小，难以容纳大型的功能性业态，因此辐射范围较窄。 楼层 楼层建筑面积（㎡） 营业面积（未减中空）（㎡） 营业面积（按规划图纸减中空）（㎡） 负三层 3098 2127 — 负二层 3171 1999 1966 负一层 3025 1999 1902 一层 2853 2201 2123 二层 2872 2486 2205 三层 2936 2693 2342 四层 3012 2494 1841 五层 3015 2336 1350 总面积 23982 18335 13729 薄型建筑，人流较难回旋，布局考心思 项目楼层较“薄”，可供商业业态摆放的实际进深只有25-26米深。而长则有约72米。 其进深决定了难以引进大型超市等功能业态。 且由于项目窄长型，如何合理划分商铺及人流动线、如何合理布局业态对项目商场的成败起到尤为重要的作用。 25~26㎡ 72㎡ 项目首层 车位少，餐饮娱乐业态引进受局限 项目-3层 项目车位只有99个（根据发展商提供数据）且与楼上住户共用。 车位数量可以说是极少，对项目引进餐饮以及娱乐业态有一定的局限性。 与5号线地铁站直接相连 项目负二层直接与地铁站相连 使负层的商业价值直接升高。 属于项目的一大利好因素 车位缺少，地铁便利。从交通使用的客户群分析，项目未来的消费人群有机会将会以年轻一族为多。 项目-2层与地铁 PART2 项目所在区位市场状况 本项目 中华广场 商圈 天河城商圈 农林下路商群 中华广场 地王广场 海印运动城 海印自由闲 老鼠街 王府井百货 东山锦轩现代城 农林下路商业街 天河城 正佳广场 维多利广场 广百 万菱汇 宏城 2.7公里 两站地铁 1.4公里 一站地铁 2.1公里 一站地铁 东俊广场 零散街铺 传统肉菜市场 临街服饰以及餐饮店 项目3公里范围 西面2.1公里 东面2.7公里 天河城商圈（商业面积超过100万㎡）主要为高档消费 中华广场商圈和农林下路商 业街中高档次消费以及中低档次潮流消费 结合项目自身条件，项目需要在两大项圈的狭缝中求胜，需要特色、差异化，且结合当地便利性的商业需求才能有较为稳定的发展。 对项目的影响 项目1公里、15分钟步行距离范围内 生活便利型的商业 比较零散 规模小 档次低 缺乏一定规模的中档生活便利型综合商业，项目可考虑引进社区便利型的商业业态。 PART3 项目周边商业租金状况分析 中山一路商铺租赁市场现状 位置 租赁面积 租赁单价 （建积计算） 租赁总价 备注 中山一路天兴大厦转角街铺 230m2 350元/m2 *月 80500元 需付中介费40250元 之前华辉拉肠在经营 中山一路天兴大厦街铺 28m2 500元/m2 *月 14000元 顶手费5万，之前经营服装 中山一路杨箕新一城转角街铺 210m2 262元/m2 *月 55000元 实用率53%，之前为场内服饰零售散铺，进场费一个月租金，每3年租金递增5%-10% 中山一路杨箕新一城内街街铺 236m2 127元/m2 *月 30000元 实用率53%，餐饮铺，其他条件同上 中山一路杨箕新一城内街街铺对面 300m2 133元/m2 *月 40000元 三禾百味茶餐厅在经营 中山一路名品居小区内街铺 20m2 125元/m2 *月 2500元 商铺位置较深入，内有20m2夹层，之前经营清洁公司，无顶手费 点评：中山一路一线街铺租金为250-500元/m2 *月，二线及内街街铺租金为100-150元/m2 *月，鲜见转租商铺 中山一路及周边商铺租赁市场现状 位置 租赁面积 租赁单价 （建积计算） 租赁总价 备注 中山一路东港商场潮流站转角街铺 23m2 370元/m2 *月 8500元 商场紧邻杨箕地铁D出口，场内主要经营潮流服饰、美容美甲、饮品小食店，商场内部通道仅有1米，内部昏暗、不通透，入场费5万元，整体处于招商阶段 中山一路东港商场潮流站场内铺 10-30m2 90元/m2 *月 900-2700元 梅花路靠近东风路街铺 32m2 500元/m2 *月 16000元 转手费5万，一年一签，目前经营地产中介公司，周边均以经营地产中介为主 梅花路靠近中山一路路街铺 42m2 460元/m2 *月 19320元 目前经营地产中介公司 梅东路靠近